Tối ưu hóa chất lượng tín dụng

NHNN ưu tiên tín dụng cho phát triển dài hạn, chuyển hướng từ tăng trưởng sang chất lượng

Thông điệp điều hành từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy sự ưu tiên dòng vốn vào các lĩnh vực có đóng góp dài hạn cho nền kinh tế. Theo bài phỏng vấn của bà Trần Thị Khánh Hiền, Giám đốc Khối Nghiên cứu Công ty Chứng khoán MB (MBS), NHNN đang chuyển trọng tâm từ việc tăng trưởng tín dụng tổng thể sang tối ưu hóa chất lượng tín dụng. Công văn 4551/NHNN-CSTT ngày 29/5/2026 tiếp tục loại trừ dư nợ cho vay ở nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản.

Điểm khác biệt ở đây là thông điệp điều hành đang nhấn mạnh quản lý theo mục tiêu thay cho quản lý theo ngành. Việc phân loại dòng vốn dựa trên mục tiêu dài hạn và chu kỳ đầu cơ giúp thị trường nhận diện rõ hơn nguồn vốn phục vụ tăng trưởng bền vững. Trong khi dư nợ bất động sản từng được nới lỏng khi cần hỗ trợ tăng trưởng, nay sự cân nhắc tập trung vào các dự án có tác động lan tỏa thực sự cho sản xuất và việc làm.

Theo phân tích, nhu cầu nhà ở xã hội còn thiếu hụt khoảng 1,2 triệu căn từ nay đến 2030 (theo Bộ Xây dựng, 2023). Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại nhiều địa phương trọng điểm như Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai đang ở mức trên 80%. Các phân khúc này đóng vai trò quan trọng trong thu hút FDI, ổn định nguồn lao động và nâng cao năng lực sản xuất quốc gia.

Việc tiếp tục loại trừ tín dụng cho các phân khúc này cho thấy NHNN đang chuyển từ quản lý theo ngành sang quản lý theo mục tiêu. Nhà điều hành mong đợi dòng vốn có đóng góp dài hạn sẽ được ưu tiên hơn so với các phân khúc mang tính chu kỳ hoặc đầu cơ tài sản. Điều này có thể làm thay đổi cách thị trường định giá các doanh nghiệp bất động sản trong những năm tới, chú trọng hiệu quả vận hành và dòng tiền hơn là tăng giá tài sản.

Về tác động dài hạn, phân loại mục tiêu tín dụng sẽ định hình lại cấu trúc cạnh tranh trong ngành bất động sản. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ và đòn bẩy thấp được dự báo tiếp cận vốn dễ dàng hơn, trong khi các doanh nghiệp phụ thuộc vào tài sản đầu cơ có thể chịu chi phí vốn cao và chịu áp lực tái cấu trúc. Đây cũng là tín hiệu cho nhà đầu tư về mức độ quan tâm đến các dự án nhà ở xã hội và khu công nghiệp.

Theo bà Hiền, câu chuyện lớn cần đánh giá là mô hình tăng trưởng và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, thay vì chỉ số tín dụng. Khi nền kinh tế tăng trưởng quy mô, năng suất, đổi mới sáng tạo và công nghệ ngày càng đóng vai trò then chốt cho tăng trưởng bền vững. Đây là xu hướng có thể ảnh hưởng tới định giá doanh nghiệp và luồng vốn đầu tư trong nửa cuối thập kỷ tới.

Điểm nổi bật và diễn biến cần theo dõi

• NHNN ưu tiên tín dụng dài hạn cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất.
• Phân loại mục tiêu thay cho phân loại theo ngành giúp định hình dòng vốn và định giá bất động sản.
• Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch và pháp lý minh bạch được ưu tiên tiếp cận vốn.
• Tác động dài hạn tới định giá dựa trên dòng tiền và hiệu quả vận hành.