Nợ vay doanh nghiệp bất động sản gia tăng

Theo số liệu từ S&I Ratings, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong quý II/2026 đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với cùng kỳ năm trước, tương đương +60.897 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu tăng lên 0,72 lần từ mức 0,61 lần cuối quý I/2026, đây là mức cao nhất trong 15 quý gần đây. Tỷ trọng nợ dài hạn tăng từ 63,1% lên 67,3%, cho thấy dòng vốn tập trung giải ngân cho phát triển dự án, không phải áp lực vay ngắn hạn.

Trong đó, Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) vay thêm hơn 50.000 tỷ đồng, chiếm gần 82% toàn bộ mức tăng của ngành. Novaland (NVL) tăng thêm hơn 4.000 tỷ đồng. Với 31 doanh nghiệp trong báo cáo, tổng doanh thu đạt 137.271 tỷ đồng, tăng 150,2% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng, tăng 349,6%.

Tuy nhiên, 86% doanh thu và 90% lợi nhuận đến từ VHM. Nếu loại trừ VHM, doanh thu của 30 doanh nghiệp còn lại gần như đi ngang với mức giảm 3,7%, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng chủ yếu nhờ thu nhập tài chính đột biến.

Phát hành trái phiếu bất động sản tăng mạnh

Trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản chiếm 46,5% tổng phát hành trong nửa đầu năm, đạt 128,2 nghìn tỷ đồng. Riêng quý II/2026, bất động sản phát hành 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ, tương đương 43,8% thị trường. Đáng chú ý, 83,9% lượng phát hành trái phiếu bất động sản trong quý II đến từ ba ông lớn: Vingroup, Masterise và Sun Group.

Lãi suất phát hành trái phiếu bình quân của nhóm bất động sản đạt khoảng 11,4% trong quý II và 11,3% trong nửa đầu năm, với mức cao nhất lên tới 13,5%. Tổng giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản năm 2027 dự kiến là 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2026. Lĩnh vực này cũng ghi nhận 28 lô trái phiếu chậm trả với giá trị 28.558 tỷ đồng, trong đó Novaland, Vạn Thịnh Phát, Hưng Thịnh, Sunshine chiếm chủ yếu với 19.120 tỷ đồng.

Triển vọng và rủi ro thị trường bất động sản

Nguồn cung bất động sản đang gia tăng mạnh mẽ, nhưng sức cầu gặp trở ngại từ diễn biến lãi suất. Tuy nhiên, hạ tầng đồng bộ và tốc độ triển khai nhanh được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thanh khoản thị trường. Thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ nguồn cung và mức giá hiện tại nếu lãi suất không thay đổi đáng kể.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến thông qua vào tháng 10/2026 và có hiệu lực từ 1/3/2027, có thể tác động lớn đến nguồn cung. Đầu tư công 6 tháng đạt 356.935 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ. Tổng mức đầu tư các dự án hạ tầng trọng điểm khoảng 3,3 triệu tỷ đồng (128,6 tỷ USD), trong đó đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam chiếm 50,7%.

Hạ tầng được phân bổ 52,5% cho trục liên vùng và các khu khác, 25,7% cho Hà Nội, 21,7% cho TP.HCM. Nhóm đường sắt, metro chiếm khoảng 60% tổng vốn đầu tư, cho thấy trọng tâm xây dựng các trục vận tải khối lượng lớn. Các dự án bất động sản dọc hành lang sẽ gia tăng giá trị khi hạ tầng hoàn thành. Quy mô đầu tư lớn đặt ra áp lực lên hệ thống tài chính và tín dụng ngân hàng.

Ngoài ra, 51 dự án bất động sản lớn với tổng mức đầu tư từ 10.000 tỷ đồng trở lên đã được công bố, với tổng trị giá lên tới 248,6 tỷ USD. Điều này phản ánh sự phát triển mạnh mẽ của thị trường, gắn liền với chu kỳ đầu tư hạ tầng giai đoạn 2026-2030.