“Luồng gió mát” chính sách bất động sản

Chính sách đất đai mới: Hướng tới sự minh bạch và bền vững cho thị trường

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan đang thu hút sự quan tâm đặc biệt từ các thành viên thị trường. Văn bản này được kỳ vọng sẽ tạo ra những thay đổi căn bản trong cơ chế quản lý và vận hành thị trường bất động sản Việt Nam.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn của Savills Việt Nam, chỉ ra rằng những bất cập trong cơ chế định giá và tài chính đất đai là một trong những điểm nghẽn chính trong quá trình thực thi pháp luật thời gian qua. Việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn thiếu cơ sở dữ liệu đầy đủ và minh bạch, dẫn đến chênh lệch giữa giá trị thực và mức giá hình thành trên thị trường, tạo áp lực tài chính đối với nhà đầu tư.

Một trong những đề xuất quan trọng là phân định rõ vai trò giữa Trung ương và địa phương trong công tác định giá đất. Theo đó, Trung ương sẽ xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc và cơ chế kiểm tra, giám sát; trong khi địa phương quyết định giá đất dựa trên điều kiện và dữ liệu thực tế của từng khu vực. Bà Giang nhấn mạnh: "Việc quyết định giá đất cần dựa trên phương pháp khoa học và hệ thống dữ liệu có khả năng kết nối giữa các lĩnh vực như thuế, công chứng và ngân hàng."

Nghị quyết cũng đưa ra ba yếu tố đáng chú ý được kỳ vọng sẽ định hình lại thị trường. Thứ nhất là hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn; thứ hai là tăng chi phí đối với việc nắm giữ đất không đưa vào sử dụng; và cuối cùng là tăng tính minh bạch của giá đất và giao dịch thông qua việc kết nối dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và bất động sản.

Theo chuyên gia Savills, những thay đổi này sẽ không khiến hoạt động phân lô, bán nền hay nắm giữ đất chờ tăng giá biến mất hoàn toàn, nhưng dư địa của mô hình này sẽ dần thu hẹp khi chi phí nắm giữ tăng lên và thông tin thị trường trở nên minh bạch hơn. Giá trị bất động sản sẽ ngày càng gắn với khả năng khai thác và sử dụng thực tế, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Nhìn về dài hạn, nếu được triển khai đồng bộ, việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất cùng với cơ chế định giá minh bạch sẽ tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản chuyên nghiệp và bền vững hơn. Các dự án tạo ra sản phẩm, dòng tiền và giá trị sử dụng thực sẽ được ưu tiên, và năng lực phát triển của nhà đầu tư trở thành yếu tố ngày càng quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản.