Nhu cầu trái phiếu bất động sản dự báo tiếp tục tăng mạnh

Khả năng tiếp cận vốn của các chủ đầu tư bất động sản đang bị thu hẹp đáng kể do tín dụng ngành bị thắt chặt và hoạt động phát hành cổ phiếu trở nên hạn chế. Trong 6 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ đạt 8,6%, thấp hơn nhiều so với mức 15% của cùng kỳ năm 2025. Tổng giá trị phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp trong ngành cũng giảm tới 86%, chỉ còn khoảng 350 tỷ đồng.

Dòng vốn trái phiếu tăng vọt

Trước áp lực đó, các nhà phát triển bất động sản đã đẩy mạnh huy động vốn qua kênh trái phiếu. Theo VIS Rating, trong 9 tháng đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt khoảng 149.500 tỷ đồng, tăng 126% so với cùng kỳ. Lãi suất phát hành bình quân ở mức 11,4%, tăng 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ, phản ánh chi phí vốn cao hơn.

Báo cáo của MBS cho thấy riêng trong tháng 8, nhóm bất động sản phát hành khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu, gấp 4 lần tháng trước. Một số đợt phát hành lớn bao gồm CTCP Phát triển Bất động sản Hưng Long (7.000 tỷ đồng, lãi suất 10,6%, kỳ hạn 84 tháng), Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Thành Quang (7.000 tỷ đồng, lãi suất 10,6%, kỳ hạn 60 tháng) và CTCP Vinhomes (3.000 tỷ đồng, lãi suất 11-12,5%, kỳ hạn 24-36 tháng).

Tính chung từ đầu năm đến nay, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt gần 384.200 tỷ đồng, tăng 2,7% so với cùng kỳ. Lãi suất bình quân gia quyền trong 8 tháng đầu năm duy trì ở mức cao 9,5%, so với 7,3% của cả năm 2025. Riêng nhóm bất động sản chiếm 42% tổng giá trị, với 161.300 tỷ đồng, tăng 147,3% so với cùng kỳ. Các doanh nghiệp phát hành lớn nhất gồm Vinhomes (45.000 tỷ đồng), Hưng Long (14.000 tỷ đồng) và Marina Center (10.200 tỷ đồng).

Áp lực đáo hạn và triển vọng

VIS Rating dự báo hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản sẽ tiếp tục ở mức cao do nhu cầu tái cấp vốn cho khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý IV/2026 – 2027. MBS ước tính khoảng 57.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong các tháng còn lại của năm 2026, trong đó nhóm bất động sản chiếm tới 42.400 tỷ đồng (74,5%).

Chia sẻ tại hội thảo về chiến lược phát triển bất động sản, GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định bối cảnh thị trường trái phiếu hiện nay đã khác so với giai đoạn khủng hoảng 2022. Việc hình thành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm giúp nhà đầu tư có cơ sở đánh giá rủi ro tốt hơn, từ đó tăng niềm tin vào kênh huy động vốn này.

Ông cũng đề xuất phát triển các quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) để đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn. Với khung pháp lý phù hợp, nhà đầu tư nhỏ chỉ cần 50-100 triệu đồng cũng có thể tham gia đầu tư bất động sản, thay vì phải có 500-700 triệu đồng như hiện nay. Điều này sẽ giúp thị trường minh bạch và bền vững hơn trong tương lai.