Cổ phiếu bất động sản tăng mạnh, áp lực lãi suất thả nổi quay lại

Những diễn biến mới của nhóm bất động sản và rủi ro từ lãi suất thả nổi

Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục ghi nhận nhịp tăng của cổ phiếu nhóm này khi VNREAL ghi nhận mức tăng 43,2% so với đợt trước, nổi lên giữa các mã dẫn dắt như VIC, VHM, VRE và NVL. Theo HoSE, phiên 30/4 đóng cửa với VN-Index ở mức 1.854 điểm, tăng khoảng 10,7% so với cuối tháng trước. Sự phân hóa được cho là vẫn hiện hữu khi dòng tiền tập trung vào các đại diện vốn hóa lớn và dự phóng phục hồi sau giai đoạn trầm lắng. Các nhà phân tích cho rằng đà hồi phục này có sự hỗ trợ từ kỳ vọng phục hồi lợi nhuận của nhóm bất động sản và nhà ở.

Rủi ro đáng lưu ý là chi phí vay mua nhà bắt đầu tăng lên khi lãi suất thả nổi quay lại ở mức khoảng 12-14%, so với các gói ưu đãi cố định ở mức 6-7% được cấp trước đây và hết hạn. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định mua nhà và tác động đến thanh khoản trên thị trường thứ cấp, đặc biệt đối với các dự án đã ghi nhận tiến độ bàn giao chậm. Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ sơ cấp vẫn chịu áp lực từ tồn kho và sự lệch pha giữa cung-cầu tại các đô thị lớn. Đà điều chỉnh này có thể yêu cầu các chủ đầu tư tập trung vào quỹ đất sạch và quản trị tài chính lành mạnh để duy trì triển khai dự án đúng tiến độ.

Theo các nhà phát triển và nghiên cứu, lợi nhuận ngành bất động sản có triển vọng tích cực cho năm 2026. Theo Mirae Asset Việt Nam, lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết trên HoSE được dự báo tăng khoảng 17%, trong khi nhóm bất động sản có thể tăng tới 57%. Động lực chính đến từ các tập đoàn quy mô lớn như VIC, VHM, VRE và NVL, cùng với kế hoạch cải thiện tính minh bạch và tháo gỡ pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản. SSI Research cũng ghi nhận lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ của nhóm bất động sản niêm yết trong quý I/2026 tăng khoảng 32,3%, từ đó củng cố kỳ vọng về xu hướng lãi tăng ở các cổ phiếu dẫn dắt ngành.

Trong phân khúc nhà ở, nhiều doanh nghiệp ghi nhận tín hiệu tích cực từ kết quả quý gần đây như VHM, NVL, KDH và HDC. Tuy nhiên, một số mã như NLG hay DXG cho thấy lợi nhuận có dấu hiệu suy giảm do khác biệt tiến độ bàn giao và ghi nhận doanh thu. Các chuyên gia cho rằng thanh khoản thị trường đang được cải thiện nhờ sự gia tăng lượng tiền trả trước của người mua ở nhiều dự án, đồng thời thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc và tập trung vào các doanh nghiệp có quỹ đất sạch và tài chính ổn định. Bối cảnh này cũng làm nổi bật lợi thế của nhóm bất động sản khu công nghiệp, hưởng lợi từ chu trình dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn FDI, dù biên lợi nhuận của một số doanh nghiệp ở quý I/2026 cho thấy dấu hiệu chững lại do ký kết mới giảm.

• VNREAL tăng mạnh và dẫn dắt nhịp tăng của nhóm bất động sản.
• Lãi suất thả nổi 12-14% đang là ràng buộc chi phí vay và ảnh hưởng tới người mua.
• Triển vọng lợi nhuận 2026 của nhóm bất động sản được kỳ vọng tích cực bởi các tập đoàn lớn và cải thiện khuôn khổ pháp lý.
• Thanh khoản có tín hiệu cải thiện, nhưng rủi ro phân bổ vốn và tồn kho ở phân khúc cao cấp vẫn cần theo dõi.