Bất động sản khu công nghiệp bước vào chu kỳ chọn lọc, doanh nghiệp nào sẽ hưởng lợi?

Động lực từ FDI và triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp

Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới sau nhiều năm hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu. Động lực tăng trưởng vẫn đến từ dòng vốn FDI, nhưng yêu cầu của nhà đầu tư ngày càng cao về quỹ đất, hạ tầng và các chuẩn phát triển bền vững.

Theo báo cáo phân tích của ACBS, Việt Nam tiếp tục giữ vị thế là điểm đến thu hút của các tập đoàn quốc tế. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước, trong khi vốn giải ngân vượt 13 tỷ USD, tăng 11%. Đáng chú ý, dòng vốn tập trung vào lĩnh vực chế biến, chế tạo với tỷ lệ gần 63% của tổng vốn đăng ký mới, tạo nhu cầu lớn về quỹ đất công nghiệp và hệ thống logistics.

Dòng vốn FDI được kỳ vọng tiếp tục thúc đẩy nhu cầu thuê đất và mở rộng sản xuất tại các khu công nghiệp trong tương lai gần. Bên cạnh đó, Việt Nam vẫn có lợi thế cạnh tranh như môi trường chính trị ổn định, chi phí sản xuất hợp lý và mạng lưới 17 hiệp định thương mại tự do, cùng vị trí thuận lợi trong chuỗi cung ứng khu vực.

Một động lực mới đến từ Nghị quyết số 10-NQ/TW về phát triển khu vực có vốn FDI, đặt mục tiêu thu hút 200-300 tỷ USD vốn FDI đăng ký trong giai đoạn 2026-2030 và chuyển trọng tâm sang các ngành giá trị gia tăng cao như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, năng lượng xanh, logistics và khu công nghiệp sinh thái. Theo ACBS, định hướng này sẽ mang lại lợi thế cho các doanh nghiệp đã sở hữu quỹ đất lớn, hạ tầng hoàn chỉnh và có khả năng đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư công nghệ cao.

Những doanh nghiệp và triển vọng lợi nhuận trong ngắn hạn và trung hạn

Dù triển vọng chung được đánh giá lạc quan, ACBS cho rằng kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp khu công nghiệp sẽ không tăng trưởng đồng đều trong năm 2026. Giá thuê đất công nghiệp đã chuyển sang đà tăng ổn định khoảng 3-4% mỗi năm, còn tỷ lệ lấp đầy ở mức cao: khoảng 85% ở miền Bắc và 90% ở miền Nam, cho thấy nhu cầu vẫn ổn định.

Tuy vậy, hoạt động cho thuê mới trong năm 2025 dự báo giảm do thận trọng từ nhà đầu tư trước biến động thương mại toàn cầu. Quy định mới về ghi nhận doanh thu cho thuê đất khiến doanh thu phân bổ theo thời hạn thuê thay vì ghi nhận một lần, ảnh hưởng tới lợi nhuận ngắn hạn.

Trong nhóm theo dõi, ngành cao su được cho là có lợi thế nổi bật nhờ cả hoạt động kinh doanh truyền thống lẫn khoản đền bù khi chuyển đổi đất cho phát triển khu công nghiệp và hạ tầng. Đáng chú ý, PHR được dự báo có thể ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận sau thuế trên 280% trong năm 2026 từ cả giá cao su và nguồn thu chuyển đổi đất.

Trong khi các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp truyền thống như IDC, SIP, BCM, KBC vẫn được duy trì triển vọng tích cực nhưng được cho là tăng trưởng ở mức khiêm tốn hơn. ACBS cho rằng ngành vẫn có dư địa tăng trưởng nhờ quỹ đất thương phẩm lớn, tài chính vững và khả năng đầu tư hạ tầng xanh, thông minh.

Định giá và triển vọng cổ phiếu khu công nghiệp

Theo ACBS, doanh thu của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp năm 2026 có thể đạt khoảng 72.400 tỷ đồng, tăng 14% so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ dự kiến đạt gần 22.000 tỷ đồng, tương ứng mức tăng khoảng 56%.

Mảng định giá cổ phiếu khu công nghiệp vẫn ở mức thấp so với mức trung bình lịch sử, tạo dư địa cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, tài chính vững và nguồn thu ổn định để đón đầu làn sóng FDI mới. Trong danh sách được ACBS khuyến nghị, PHR tiếp tục là lựa chọn ưu tiên với mục tiêu giá 80.900 đồng/cổ phiếu. Bên cạnh đó, SIP, BCM, IDC và KBC được đánh giá có tiềm năng với quỹ đất lớn và khả năng đón đầu dòng vốn đầu tư công nghệ cao.

Theo báo cáo, SIP được coi là cổ phiếu có dư địa tăng giá lớn nhất trong nhóm này, với mức kỳ vọng trên 44%, tiếp theo là BCM, IDC, PHR và KBC. Tuy nhiên, báo cáo cũng nhấn mạnh các yếu tố rủi ro ngắn hạn có thể tác động bao gồm biến động địa chính trị, chính sách thương mại của Mỹ và xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu sẽ ảnh hưởng tới quyết định thuê đất của các nhà đầu tư.

Trong bối cảnh hiện tại, bất động sản khu công nghiệp được đánh giá là nhóm ngành hưởng lợi từ sự dịch chuyển sản xuất và dòng vốn FDI, nhưng lợi thế sẽ tập trung vào những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng khai thác, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng phát triển khu công nghiệp xanh và thông minh để đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư thế hệ mới. ( Minh Thành – t/h )