Triển vọng quý I/2026 của thị trường bất động sản và lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết

Theo MBS Research, quý I/2026 dự báo trầm lắng do mặt bằng lãi suất cao và tín dụng bị kiểm soát chặt, khiến thanh khoản suy yếu và sức hấp thụ ở nhiều phân khúc giảm. Kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết được dự báo phân hóa, với một số trường hợp tăng mạnh nhờ yếu tố đột biến và phần lớn vẫn đi ngang hoặc biến động nhẹ so với cùng kỳ.

Theo phân tích của MBS, cung dự án thận trọng còn cầu chịu áp lực từ lãi suất cao khiến thanh khoản không đồng đều. Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy giá đất nền tại Hà Nội giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025, trong khi giá nhà ở tại TP.HCM giảm khoảng 2% cùng thời kỳ.

NVL (Novaland) được nhắc đến với dự án Aqua City quy mô lên tới 1.000 ha, cho thấy quỹ đất lớn và tiềm năng tăng trưởng ở các khu vực phía Nam.
NLG (Nam Long) với Izumi City 170 ha và Elyse Island 45 ha thể hiện đà mở rộng đất đai và danh mục dự án đa dạng.
DXG (Dat Xanh) với Gem Sky World 92 ha trên các khu vực trọng điểm, phản ánh chiến lược mở rộng quỹ đất cao.
DIC Corp (DIC) với các dự án DIC Dai Phước 464 ha và Long Tân 332 ha cho thấy nỗ lực mở rộng hoạt động bất động sản khu Đông.
PDR (Phát Đạt) với hai dự án quy mô khoảng 4,7 ha được đề cập như nguồn lực tạo đột biến lợi nhuận trong ngắn hạn.

Vinhomes được dự báo ghi nhận lợi nhuận sau thuế khoảng 19.556 tỷ đồng, tăng gần 627% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ thương vụ chuyển nhượng một phần dự án Green Paradise (chiếm 15% diện tích toàn dự án) với giá trị ước tính khoảng 50.000 tỷ đồng. Hoạt động bán hàng của doanh nghiệp có thể giảm do tác động từ lãi suất cho vay bất động sản cao.

Trong bối cảnh thị trường ảm đạm, các dự báo cho các doanh nghiệp bất động sản khác như Phát Đạt khoảng 650 tỷ đồng lợi nhuận quý I (so với 51 tỷ đồng cùng kỳ), và Nam Khánh Điền với khoảng 150 tỷ đồng lợi nhuận, cho thấy mức độ phân hóa tương đối lớn. Phía thương mại, Vincom Retail được dự báo đạt khoảng 1.289 tỷ đồng lợi nhuận, tăng nhẹ so với cùng kỳ nhờ cải thiện tỷ lệ lấp đầy. Ngoài ra, Vincom Retail dự kiến tăng lấp đầy ở mọi phân khúc trong năm 2026, dù kế hoạch mở bán và bàn giao sản phẩm bất động sản có thể dời sang 2027, làm lợi nhuận 2026 đi lùi so với nền năm 2025.

Theo một phân tích riêng của BSC, lợi nhuận sau thuế của toàn ngành bất động sản cho năm 2026 và 2027 được dự báo lần lượt ở mức 46.339 tỷ đồng (+2,3%) và 55.951 tỷ đồng (+20,7%), hoặc nếu loại trừ đóng góp của VHM có thể đạt 2.817 tỷ đồng (+12,8%) và 6.590 tỷ đồng (+133,9%). Những số liệu này cho thấy triển vọng lợi nhuận ngành có khả năng được cải thiện khi thị trường mở rộng bàn giao và triển khai các dự án mới, dù vẫn chịu áp lực từ lãi suất và dòng vốn.