Trái phiếu địa ốc sôi động trở lại, lãi suất lên tới 13%

Thị trường trái phiếu bất động sản sôi động trở lại

Ngày 24/9, Vinhomes phát hành lô trái phiếu VHML12618 trị giá 8.000 tỷ đồng, kỳ hạn hai năm, lãi suất 12%/năm. Trong hai tháng qua, ít nhất 9 doanh nghiệp bất động sản đã hoàn tất 15 lô trái phiếu với tổng giá trị 40.938 tỷ đồng, lãi suất phổ biến từ 10–13%/năm.

Theo báo cáo của Chứng khoán MB (MBS), tổng giá trị trái phiếu bất động sản phát hành trong tám tháng đầu năm đạt khoảng 161.300 tỷ đồng, tăng 147,3% so với cùng kỳ, chiếm khoảng 42% toàn thị trường. Riêng tháng 8, nhóm này phát hành khoảng 20.000 tỷ đồng, gấp bốn lần so với tháng trước đó.

Lãi suất tăng do chi phí vốn leo thang

Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng bình quân đã tăng từ khoảng 5,8–5,9% đầu năm lên trên 8% giữa năm, và khoảng 8,6% vào cuối tháng 7, theo MBS. Chi phí vốn tăng kéo theo lãi suất cho vay bất động sản lên vùng 13–14%/năm trong quý II. Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng trở nên đắt đỏ và khó tiếp cận hơn, trái phiếu nổi lên như một kênh huy động vốn dài hạn được ưu tiên.

Đa dạng mục đích sử dụng vốn

Dòng tiền huy động từ trái phiếu được phân bổ theo ba hướng: rót thẳng vào dự án, tái cơ cấu nợ cũ, và tập trung vốn qua nhiều pháp nhân cho các thương vụ lớn. Điển hình như nhóm pháp nhân liên quan đến Tập đoàn Masterise gồm Hưng Long, Thành Quang và Masterise Lumiere Office đã huy động tổng cộng 23.000 tỷ đồng trái phiếu, sau đó dồn vốn vào Hưng Long để phát triển dự án Hạ Long Xanh.

Trong khi đó, THACO và Đại Quang Minh lại thể hiện chiều ngược lại: Đại Quang Minh phát hành 1.000 tỷ đồng để trả nợ vay hiện hữu, còn THACO huy động 2.000 tỷ đồng cho dự án mới. KN Cam Ranh phát hành ba lô tổng trị giá 2.500 tỷ đồng, với dòng vốn gắn trực tiếp vào các hạng mục thuộc KN Paradise.

Áp lực đáo hạn vẫn lớn

Hoạt động tái cấp vốn dự kiến sẽ chiếm tỷ trọng lớn trong thời gian tới, do lượng trái phiếu đến hạn còn rất cao. Theo MBS, khoảng 57.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong bốn tháng cuối năm, trong đó bất động sản chiếm 74,5% (42.400 tỷ đồng). Ngoài ra, khoảng 43.400 tỷ đồng trái phiếu đang chậm thanh toán, hơn 70% thuộc nhóm bất động sản.

Thị trường trái phiếu bất động sản đang cùng lúc thực hiện ba nhiệm vụ: cấp vốn cho dự án mới, tái cấp vốn cho các khoản nợ cũ, và huy động vốn qua nhiều pháp nhân cho các thương vụ lớn. Xu hướng tái cấp vốn sẽ trở nên rõ nét hơn khi các đợt đáo hạn lớn đang đến gần.