Cú rơi tự do của ‘nữ hoàng bất động sản châu Á’: 84% tài sản bốc hơi

Quá trình “bốc hơi” tài sản của nữ cổ đông Country Garden

Theo dữ liệu công khai, bà Dương Huệ Nghiên, cổ đông chi phối của Country Garden, đã chứng kiến khối tài sản ròng giảm mạnh lên tới khoảng 84% chỉ trong hơn hai năm, từ đỉnh 29,6 tỷ USD xuống còn khoảng 5,5 tỷ USD.

Trong hệ thống xếp hạng, bà còn được mô tả bằng thuật ngữ “nữ thủ phụ” thay vì trước đây từng được gọi là “nữ thủ phú”, phản ánh áp lực và thách thức mà di sản gia đình đang phải đối mặt trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc suy yếu.

Nguyên nhân và bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc

Theo Bloomberg, chỉ tính từ đầu năm 2022, tài sản ròng của bà đã sụt giảm tới 52% chỉ trong vòng 7 tháng, khi Country Garden bắt đầu công bố kế hoạch phát hành thêm cổ phiếu để huy động hơn 343 triệu USD nhằm bù đắp thanh khoản. Các sự kiện này diễn ra trong bối cảnh cuộc khủng hoảng nợ của ngành bất động sản và việc Bắc Kinh áp dụng các giới hạn cho vay đối với các công ty địa ốc.

• Đến giữa năm 2023, Country Garden ghi nhận lỗ ròng ước tính từ các hoạt động bán hàng, trong bối cảnh làn sóng khó khăn trong ngành công nghiệp bất động sản Trung Quốc.
• Moody's từng hạ xếp hạng Country Garden xuống mức junk (không đầu tư) với triển vọng tiêu cực, đẩy chi phí huy động vốn lên cao và làm giảm khả năng tiếp cận vốn quốc tế.
• Đến năm 2024, một số công ty quản lý quỹ định giá cổ phiếu Country Garden ở mức gần như bằng 0, cho thấy lo ngại về thanh khoản và triển vọng niêm yết.

Diễn biến và kết quả tái cơ cấu của Country Garden

Kể từ khi bà Dương Huệ Nghiên tiếp quản từ cha, tập đoàn đã ưu tiên mục tiêu “giao nhà đúng hạn” để duy trì niềm tin của thị trường. Trong các năm 2023 và 2024, Country Garden bàn giao lần lượt hơn 60.000 và 38.000 căn hộ, dù không đạt hết mục tiêu nhưng vẫn nằm trong nhóm doanh nghiệp bàn giao nhiều nhà nhất Trung Quốc.

Tập đoàn đã phải tạm hoãn báo cáo tài chính và cổ phiếu bị đình chỉ giao dịch trong gần 10 tháng. Ngày 16/2/2026, Tòa án Tối cao Hong Kong bác bỏ đơn kiện và chấp thuận phương án tái cơ cấu, mở đường cho hoạt động huy động vốn và tái cơ cấu được nối lại.

Với tình hình tài chính vẫn mong manh, tính đến tháng 6/2026 doanh số bán hàng của Country Garden ở mức rất thấp, chỉ đạt khoảng 2,45 tỷ NDT trong một tháng, so với đỉnh từng vượt > 770 tỷ NDT mỗi năm. Cổ phiếu của tập đoàn hiện giao dịch quanh mức 0,3 HKD, phản ánh mức độ suy yếu của đế chế bất động sản này.

Triển vọng và tác động đến cổ phiếu liên quan

Những diễn biến trên cho thấy khó khăn kéo dài đối với Country Garden và tác động tới niềm tin của nhà đầu tư vào cổ phiếu liên quan trong ngành bất động sản. Tuy nhiên, cam kết giao nhà đúng hạn và phương án tái cơ cấu được xem là yếu tố giúp ổn định dòng tiền và khả năng phục hồi trong dài hạn.