Cơ hội nào để cổ phiếu ngành bất động sản thoát đáy?

Những cơ hội để cổ phiếu bất động sản thoát đáy

Cho đến thời điểm hiện tại, cổ phiếu nhóm bất động sản vẫn chạm đáy và phân hóa mạnh giữa các mã. Ngoại trừ VHM và VRE thuộc tập đoàn Vingroup, các cổ phiếu như NLG, KDH, DXG, PDR, CII, TCH tiếp tục giao dịch ở vùng đáy. MBS cho rằng hiện tượng này một phần liên quan đến lãi suất và áp lực thanh khoản. Mức lãi suất cho vay đối với lĩnh vực BĐS đang ở khoảng 13-14% trong Quý II/2026 do tăng lãi suất huy động 1–1,5 điểm phần trăm so với quý trước.

Trong bối cảnh này, một số dự án mở bán lớn như Masterise Lumière Hanoi, Vinhomes Ha Long xanh và Vinhomes Green Paradise Cần Giờ đã công bố các chính sách nhằm hỗ trợ nhà đầu tư, đặc biệt là các căn cứ lãi suất cố định ở mức 7-8% cho hai năm đầu nhằm hạ nhiệt tác động của lãi vay. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường vẫn chưa cho thấy sự phục hồi đầy đủ khi nhà đầu tư vẫn còn lo ngại về mức lãi suất có thể duy trì ở mức cao trong thời gian tới.

Về phía chủ đầu tư, các doanh nghiệp niêm yết đang tập trung triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất, đồng thời thị trường đang chờ đợi quy hoạch tổng thể 100 năm của thủ đô Hà Nội để xác định khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch này. Do đó, thanh khoản giao dịch có dấu hiệu chậm lại và giá bán có thể điều chỉnh tại quý II/2026. Dòng tiền mở bán chủ yếu tập trung ở các đại đô thị và WaterPoint/Gem Sky World đã phản ánh áp lực lãi vay lên kết quả kinh doanh của các mã như NLG, DXG và KDH.

Nhìn nhận từ góc nhìn thị trường, NSI cho rằng nhóm doanh nghiệp BĐS dân cư còn khoảng 6 tháng để đẩy đà tăng trưởng trở lại, nhờ sự hỗ trợ từ chính sách tiền tệ và nghị quyết mới. Cụ thể, Nghị quyết số 168/NQ-CP ngày 27/6/2026 được xem là bệ đỡ cho tăng trưởng trung và dài hạn, đồng thời NHNN và Chính phủ cho phép các biện pháp tháo gỡ thanh khoản bằng cách tăng cỡ dự trữ và cho phép tính thêm tiền gửi của KBNN vào tỉ lệ LDR và nới hạn mức cho vay ngắn hạn để tài trợ cho vay trung-dài hạn từ 30% lên 40% theo Thông tư 25/2026/TT-NHNN. Tuy nhiên, khác biệt giữa tốc độ tăng trưởng tín dụng và huy động vốn vẫn tạo áp lực lên lãi suất liên ngân hàng và thị trường chứng khoán nói chung. Dự kiến, động thái nới lỏng này có thể xuất hiện tích cực từ tháng 9/2026, tạo điều kiện cho ngành BĐS và thị trường chứng khoán phục hồi trong trung—dài hạn.

Danh mục cổ phiếu BĐS được kỳ vọng có triển vọng phục hồi sẽ tập trung vào các mã chủ chốt và nhóm dự án mới. Dựa trên phân tích của MBS, VHM được dự báo sẽ ghi nhận lợi nhuận quý II tăng khoảng 11% nhờ bàn giao các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City. Trong khi đó, VRE được kỳ vọng duy trì ổn định với lợi nhuận quý II khoảng 1.215 tỷ đồng, dù giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ do hoạt động cho thuê bán lẻ vẫn được duy trì tốt nhờ tỷ lệ lấp đầy cao và lưu lượng khách thuê cải thiện. Đối với các doanh nghiệp khác như NLG, KDH và DXG, lợi nhuận quý II sẽ chịu tác động từ áp lực lãi vay và doanh số mở bán từ các dự án WaterPoint, Gem Sky World và Gladia, khiến biên lợi nhuận giảm và mảng môi giới chịu ảnh hưởng.

• VHM: Lợi nhuận quý II dự báo tăng 11% nhờ bàn giao dự án ở các khu vực chủ chốt.
• VRE: Lợi nhuận quý II dự kiến đạt khoảng 1.215 tỷ đồng, ổn định nhờ hệ thống trung tâm thương mại và tỷ lệ lấp đầy cao.
• NLG: Mảng mở bán các dự án WaterPoint chịu áp lực từ lãi vay và thanh khoản, ảnh hưởng đến lợi nhuận.
• DXG: Do bàn giao ít sản phẩm từ Gem Sky World; biên gộp dự án giảm, thanh khoản thị trường làm mảng môi giới suy giảm khoảng 10%.
• KDH: Kết quả quý II bị ảnh hưởng bởi lãi vay cao và tiến độ mở bán từ các dự án cũ, đòi hỏi sự phục hồi thanh khoản ở giai đoạn tới.

Nhìn chung, với bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao và thanh khoản còn yếu, sự cải thiện của cổ phiếu ngành BĐS phụ thuộc vào tiến độ bàn giao dự án, sự mở rộng của các chương trình hỗ trợ lãi suất và sự quay vòng dòng tiền từ các chính sách vĩ mô. Tuy vậy, sự phối hợp giữa các nỗ lực từ doanh nghiệp và hỗ trợ từ cơ quan quản lý được kỳ vọng sẽ mở ra thời kỳ phục hồi cho nhóm cổ phiếu này trong nửa cuối năm 2026.