Triển vọng ngành bất động sản dưới góc nhìn đơn vị xếp hạng tín nhiệm

Triển vọng ngành bất động sản dưới góc nhìn VIS Rating

Khi tăng trưởng tín dụng bất động sản bị kiểm soát, VIS Rating cho rằng các chủ đầu tư sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào phát hành trái phiếu, huy động vốn cổ phần và M&A. Trong báo cáo công bố ngày 4/5, VIS Rating cho biết năm 2025 các chủ đầu tư bất động sản niêm yết ghi nhận doanh số bán hàng và khả năng sinh lời tốt, qua đó cải thiện thanh khoản.

Với năm 2026, đơn vị xếp hạng tín nhiệm nhận định nguồn cung mới gia tăng trong khi lãi suất và mặt bằng giá bất động sản ở mức cao sẽ gây áp lực lên nhu cầu mua nhà. Trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát chặt hơn theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, các chủ đầu tư sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào phát hành trái phiếu, huy động vốn cổ phần và M&A để đáp ứng nhu cầu vốn.

Các chủ đầu tư quy mô lớn, có năng lực triển khai và bàn giao dự án tốt sẽ duy trì được khả năng chống chịu tốt hơn; trong khi các chủ đầu tư có dự án đang gặp vướng mắc pháp lý hoặc hoạt động chủ yếu ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.

Các chủ đầu tư được thúc đẩy sang phân khúc giá thấp hơn Phân tích kỹ hơn, VIS Rating cho biết trọng tâm chính sách đang chuyển từ gia tăng nguồn cung sang thúc đẩy bất động sản giá phù hợp và nâng cao minh bạch thị trường. Năm 2025, tiến độ phê duyệt dự án mới tiếp tục được đẩy nhanh, với nhà ở xã hội tăng 161% YoY; trong khi năm 2024 chỉ tăng 13% YoY.

Theo VIS Rating, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, quy định chủ đầu tư được hưởng các ưu đãi và mức lợi nhuận định mức là tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án. Việc này sẽ giúp giá bán hợp lý hơn, tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập thấp đến trung bình. Dự thảo được công bố hồi đầu tháng 3/2026 và đang lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Chính phủ cũng vừa ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025 quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc áp dụng mã định danh cho bất động sản, theo VIS Rating, sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và nhà ở của cơ quan quản lý, giảm tranh chấp pháp lý và rủi ro giao dịch cho người mua nhà.

Về sực khỏe tài chính, VIS Rating cho biết đòn bẩy nợ vay (nợ/lợi nhuận) của nhóm doanh nghiệp bất động sản tăng nhẹ lên 3,4 lần trong năm 2025 (2024 là 3,3 lần), dù tổng nợ vay tăng 34% YoY. Việc ghi nhận lợi nhuận tích cực từ bàn giao dự án sẽ tiếp tục giúp giảm thiểu tác động của nợ tăng và ổn định đòn bẩy của các chủ đầu tư.

Theo đơn vị xếp hạng, thanh khoản của các chủ đầu tư niêm yết cải thiện rõ rệt trong năm 2025, với tỷ lệ tiền/nợ ngắn hạn bình quân tăng từ 49% lên 80%, nhờ doanh số bán hàng tích cực. Dòng tiền từ các dự án có kế hoạch bàn giao lớn như Izumi City, Southgate (Nam Long), Green City, Golden City (Vinhomes) và The Privé (Đất Xanh) sẽ tiếp tục hỗ trợ thanh khoản của các chủ đầu tư này.

Ngược chiều, VIS Rating cho rằng thanh khoản của các chủ đầu tư vướng mắc pháp lý hoặc thuộc mảng bất động sản nghỉ dưỡng, như NVL (Novaland), API (CTCP Đầu tư Châu Á Thành Bình Dương) và NRC (Tập đoàn NRC) sẽ duy trì ở mức yếu trong năm 2026, do dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (CFO) âm kéo dài và nguồn tiền mặt hạn chế, gặp khó khăn tái cấp vốn khi tiến độ dự án bị đình trệ.

Về sự thống nhất trong nhận định, nhiều dự án quy mô lớn và bàn giao đúng tiến độ được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì dòng tiền và thanh khoản cho cả ngành, đồng thời giúp hệ số an toàn tài chính của các chủ đầu tư cải thiện trong năm 2025. Dù vậy, phân hóa vẫn tồn tại giữa những DN với dự án triển khai tốt và những DN đối mặt rủi ro pháp lý hoặc biên xếp vốn hẹp.