Trái phiếu bất động sản nóng trở lại, áp lực đáo hạn 124.700 tỷ đồng

Trái phiếu bất động sản nóng trở lại, áp lực đáo hạn lên tới 204.000 tỷ đồng trong năm 2026

Theo VBMA, quý I/2026 bất động sản dẫn đầu thị trường trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị phát hành vượt 40.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 60% toàn thị trường. Trong ba tháng đầu năm, có 13 đợt phát hành với tổng giá trị hơn 40.000 tỷ đồng, tăng 60% so với cùng kỳ năm trước. Nhờ đó, nhu cầu vốn từ doanh nghiệp địa ốc đang phục hồi mạnh.

Ở mức lãi suất, lãi suất phát hành bình quân quý I ghi nhận 7,81%/năm, giảm 0,31%/năm so với quý trước. Nguyên nhân một phần đến từ việc lãi suất của nhóm bất động sản hạ nhiệt. Khoảng 41% lượng phát hành có thời hạn từ 7-10 năm, cho thấy xu hướng ưu tiên vốn dài hạn.

Những thương vụ lớn

• Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc phát hành trái phiếu trị giá 5.700 tỷ đồng, kỳ hạn 1 năm, đáo hạn 23/4/2027, lãi suất 10%/năm, có tài sản bảo đảm.
• Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An phát hành 2 lô trái phiếu tổng 7.500 tỷ đồng trong cùng ngày 23/4, đối tác hợp tác kinh doanh chiến lược với Công ty Cổ phần Tập đoàn Masterise.
• Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Phát Đạt phát hành liên tiếp 5.600 tỷ đồng trong tháng 3; hiện đang lưu hành một lô trái phiếu trị giá 5.400 tỷ đồng phát hành 26/12/2025, kỳ hạn 30 tháng, lãi suất kết hợp 11%/năm.

Áp lực đáo hạn đang lớn dần. Theo VBMA, tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong năm 2026 lên tới gần 204.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm hơn 124.700 tỷ đồng (tương đương 61,1%).

Đáng chú ý, giá trị mua lại trước hạn trong quý I chỉ đạt 11.300 tỷ đồng, giảm 58% so với cùng kỳ và là mức thấp nhất trong 4 năm qua. Trong khi đó, tổng giá trị chậm thanh toán mới phát sinh lên tới 3.732 tỷ đồng, tăng 50% so với quý trước; chỉ có 57 tỷ đồng được thanh toán.

Theo MBS, trong tháng 3 ghi nhận 9 mã trái phiếu chậm thanh toán gốc, lãi với giá trị gần 4.700 tỷ đồng. Lũy kế đến hết quý I, tổng giá trị trái phiếu đang chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoảng 30.800 tỷ đồng, tương đương khoảng 2,2% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường.

Trong quý II/2026, ước tính có khoảng 58.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, tăng 140% so với cùng kỳ. Riêng nhóm bất động sản chiếm tới 79%, tương đương hơn 46.000 tỷ đồng.

Theo FiinGroup, quy mô trái phiếu đến hạn của khối ngân hàng lên tới gần 78.000 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2025, trong đó gần 70% áp lực thuộc về nhóm bất động sản.

Tại sao việc huy động vốn mới khó khăn hơn? Bên cạnh áp lực đáo hạn, doanh nghiệp bất động sản còn đối mặt với nhiều rào cản khi tìm nguồn vốn mới. Theo quy định hiện nay, phát hành trái phiếu ra công chúng bắt buộc phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm, khiến quá trình huy động vốn khó khăn hơn trước. Chi phí phát hành cũng tăng khi lãi suất trái phiếu của bất động sản trong quý I lên khoảng 13,5%, mức cao nhất trong gần 2 năm.

Sự kết hợp giữa áp lực đáo hạn, chi phí vốn tăng và điều kiện huy động khắt khe khiến khả năng tiếp cận tài chính của doanh nghiệp bất động sản trong năm nay kém thuận lợi hơn các năm trước.

Shinhan Securities Vietnam cho rằng áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục là bài toán lớn, với nghĩa vụ thanh toán tập trung ở 3 quý cuối năm 2026. Trong bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn, trái phiếu vẫn giữ vai trò vốn trung và dài hạn, nhưng chỉ những doanh nghiệp thanh toán đúng hạn, minh bạch thông tin và giữ được uy tín mới có cơ hội phát hành thành công.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định trái phiếu vẫn là nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng. Tuy nhiên, để tiếp cận dòng vốn này, doanh nghiệp cần nâng cao tính minh bạch, năng lực tài chính và uy tín thị trường.

Bạn nghĩ sao về nhịp hồi phục này của thị trường trái phiếu bất động sản? Hãy chia sẻ ý kiến của bạn ở phần bình luận để cùng thảo luận.