Trái phiếu bất động sản lại đang nóng trở lại

Trái phiếu bất động sản quay lại dẫn dắt thị trường

Nhóm bất động sản đã quay lại dẫn dắt thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong quý I, huy động hơn 24.000 tỷ đồng và chiếm khoảng 60% tổng giá trị phát hành. Theo VBMA, trong 3 tháng đầu năm, doanh nghiệp đã phát hành 13 đợt trái phiếu với tổng giá trị hơn 40.000 tỷ đồng, tăng 60% so với cùng kỳ năm trước. Dữ liệu cho thấy sự phục hồi của nguồn vốn từ nhóm địa ốc, dù áp lực đáo hạn phía trước vẫn ở mức cao.

Điểm đáng chú ý là lãi suất phát hành đang hạ nhiệt khi mức trung bình toàn thị trường quý I ở 7,81% mỗi năm, giảm 0,31% so với quý trước. Nhóm bất động sản đóng vai trò kéo mặt bằng lãi suất xuống, khi nhiều doanh nghiệp ưu tiên huy động vốn dài hạn. Cụ thể, Tam Tài Lộc huy động 5.700 tỷ đồng với kỳ hạn 1 năm; Minh An - đối tác hợp tác với Masterise - huy động 7.500 tỷ đồng trên hai lô; và Phát Đạt phát hành hai lô tổng 5.600 tỷ đồng trong tháng 3, kèm theo một lô trái phiếu 5.400 tỷ đồng phát hành ngày 26/12/2025, kỳ hạn 30 tháng, lãi suất 11%/năm.

Áp lực đáo hạn đang tăng nhanh. Theo VBMA, tổng giá trị trái phiếu đến hạn trong năm 2026 lên tới gần 204.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 124.700 tỷ đồng (tương đương 61,1%). Giá trị mua lại trước hạn trong quý I chỉ đạt 11.300 tỷ đồng, giảm 58% so với cùng kỳ và là mức thấp nhất trong 4 năm qua. Trong khi đó, tổng giá trị chậm trả mới phát sinh lên tới 3.732 tỷ đồng, tăng 50% so với quý trước; chỉ có 57 tỷ đồng được thanh toán.

Quý II/2026 được dự báo tiếp tục đối mặt với áp lực lớn. Theo MB Securities (MBS), trong tháng 3 có 9 mã trái phiếu chậm thanh toán gốc, lãi với giá trị chậm trả khoảng 4.700 tỷ đồng. Tính đến hết quý I, tổng giá trị trái phiếu đang chậm thanh toán ước khoảng 30.800 tỷ đồng, chiếm khoảng 2,2% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường. Dự báo trong quý II/2026, có thể tới 58.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, tăng 140% so với cùng kỳ; trong đó nhóm bất động sản chiếm tới 79%, tương đương hơn 46.000 tỷ đồng.

Theo S&I Ratings, khối lượng trái phiếu đến hạn thanh toán năm 2026 dự kiến tăng cao, tập trung vào quý II và quý IV. Theo FiinGroup, quy mô trái phiếu đến hạn của khối phi ngân hàng trong năm 2026 lên tới gần 78.000 tỷ đồng, gần 70% áp lực này thuộc về nhóm bất động sản.

Doanh nghiệp địa ốc sẽ đối mặt với khó khăn trong huy động vốn mới. Theo quy định hiện nay, phát hành trái phiếu ra công chúng bắt buộc phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm, khiến quá trình huy động vốn trở nên khó khăn hơn trước. Lãi suất phát hành của bất động sản trong quý I đã lên khoảng 13,5%, mức cao nhất trong gần hai năm. Các chuyên gia tại Shinhan Securities Vietnam cho rằng nghĩa vụ thanh toán vẫn tập trung vào 3 quý cuối năm 2026, tạo áp lực đáng kể lên dòng tiền và cân đối tài chính của doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh trái phiếu vẫn là nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng, nhưng các doanh nghiệp cần nâng cao tính minh bạch, năng lực tài chính và uy tín thị trường để tiếp cận nguồn vốn này hiệu quả. Nhìn chung, làn sóng trái phiếu bất động sản quay lại được xem là có triển vọng, song đòi hỏi sự quản trị chặt chẽ và theo dõi sát diễn biến thanh toán trong thời gian tới.