Triển vọng lợi nhuận quý I/2026 của nhóm bất động sản

Theo MBS Research, quý I/2026 dự báo tiếp tục phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp bất động sản khi mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao và có xu hướng tăng. Thị trường vẫn được mô tả ở trạng thái trầm lắng, khiến cả nguồn cung lẫn nhu cầu đều thận trọng. Chi phí vốn tăng đã làm gia tăng áp lực tài chính với các dự án đang triển khai và khiến tiến độ mở bán bị kéo giãn ở nhiều trường hợp.

Trong bối cảnh này, một số doanh nghiệp ghi nhận mức lợi nhuận đột biến nhờ các giao dịch quy mô lớn. Cụ thể, Vinhomes được dự báo đạt lợi nhuận sau thuế khoảng 19.556 tỷ đồng, tương đương tăng 627% so với cùng kỳ, nhờ thương vụ chuyển nhượng phần dự án Green Paradise (15% diện tích) với giá trị ước tính khoảng 50.000 tỷ đồng. Hoạt động bán hàng có thể bị ảnh hưởng bởi lãi suất cho vay bất động sản cao.

Tương tự, Phát Đạt được dự báo lợi nhuận quý I around 650 tỷ đồng (so với 51 tỷ đồng cùng kỳ năm trước), chủ yếu nhờ chuyển nhượng cổ phần tại CTCP BĐS Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long và ghi nhận thanh toán đợt 1 khoảng 1.900 tỷ đồng. Dự báo cho thấy đóng góp từ giao dịch mang tính thời điểm và không hoàn toàn phản ánh sức khỏe lõi của thị trường.

Ở nhóm còn lại, Đất Xanh được dự báo lợi nhuận khoảng 45 tỷ đồng, giảm nhẹ do phụ thuộc mảng môi giới và chưa có nhiều sản phẩm bàn giao. Các lãnh đạo cho biết vẫn còn hợp đồng môi giới với biên lợi nhuận cao và có thể ghi nhận thêm lợi nhuận từ chuyển nhượng cổ phần tại Đất Xanh Miền Nam trong quý I/2026; dự án The Privé đang điều chỉnh tiến độ bàn giao sang năm 2027. Keppel liên doanh Gladia by the Waters cũng được đề cập với bàn giao có sự đóng góp.

Trong khi Khang Điền được ước tính đạt khoảng 150 tỷ đồng lợi nhuận, tăng khoảng 23% YoY nhờ bàn giao các sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia by the Waters đã bán trước đó. Mặc dù vậy, hoạt động bán hàng mới vẫn chưa thực sự sôi động do giá trị sản phẩm cao và người mua thận trọng dưới môi trường lãi suất cao.

Ở Nam Long, lợi nhuận được dự báo quanh 110 tỷ đồng, gần như đi ngang so với cùng kỳ. Doanh thu chủ yếu đến từ bàn giao sản phẩm đất nền tại các dự án Nam Long II Central Lake (Cần Thơ) và các dự án thấp tầng khác tại Waterpoint và Izumi City.

Trong lĩnh vực bất động sản thương mại, Vincom Retail được dự báo đạt lợi nhuận khoảng 1.289 tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ nhờ tỷ lệ lấp đầy cải thiện và số lượng trung tâm thương mại tăng. Tuy nhiên, lợi nhuận dự báo sẽ thấp hơn quý trước do không còn ghi nhận các khoản tài chính đột biến. Năm 2026, Vincom Retail kỳ vọng tăng tỷ lệ lấp đầy và mở rộng Vincom Plaza, trong khi kế hoạch mở bán và bàn giao tiếp tục lùi sang năm 2027.

Theo các phân tích, điểm chung của quý I là chưa có giai đoạn bàn giao cao điểm và áp lực lãi suất vẫn tồn tại, khiến lợi nhuận khó bứt phá đồng đều. Ông Nguyễn Chí Hồng Ngọc, Phó Giám đốc Khối Phân tích & Tư vấn Đầu tư tại BVSC, lưu ý rằng kết quả kinh doanh 2026 phần lớn đã được định hình từ trước, khoảng 70-80% doanh thu là từ các sản phẩm đã bán trước đó và đang trong quá trình bàn giao.

Ông cho rằng áp lực chi phí vốn có thể ảnh hưởng tới dòng tiền và khả năng bán hàng cho các dự án mới, đồng thời cho rằng các nhà đầu tư nên xem xét danh mục sản phẩm có giá trị sử dụng thực, như căn hộ cho thuê hoặc bất động sản liên kết sản xuất, để duy trì lợi thế cạnh tranh trong giai đoạn sàng lọc của thị trường.