Dòng tiền đang quay lại thị trường trái phiếu bất động sản, nhưng cuộc chơi đã khác

Trái phiếu bất động sản bật lại, nhưng cuộc chơi vẫn còn phân hoá

Theo đánh giá của MBS Research, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bắt đầu khởi sắc sau giai đoạn chịu áp lực và đóng băng trước đó. Trong tháng 6/2026 có 82 đợt phát hành với tổng giá trị khoảng 124,4 nghìn tỷ đồng, tăng 128% so với tháng trước và là mức cao nhất trong hơn một năm. Tính cả 6 tháng đầu năm, lượng trái phiếu huy động đạt gần 273,5 nghìn tỷ đồng, tăng 1,8% so với cùng kỳ năm trước.

Điểm đáng chú ý là cơ cấu dòng vốn có sự thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây ngân hàng luôn dẫn đầu về giá trị phát hành thì nay doanh nghiệp bất động sản đã vượt lên với 123,4 nghìn tỷ đồng, tăng 197% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 45% tổng lượng trái phiếu phát hành trên thị trường. Trong khi đó, nhóm ngân hàng chỉ đạt khoảng 120,8 nghìn tỷ đồng, giảm gần 40%.

Điều này cho thấy các doanh nghiệp địa ốc đang dần khôi phục lại một trong những kênh huy động vốn quan trọng nhất bên cạnh tín dụng ngân hàng và dòng tiền bán hàng. Nguồn vốn từ trái phiếu không chỉ giúp bổ sung vốn trung, dài hạn mà còn hỗ trợ tái cơ cấu nợ, triển khai dự án và cải thiện thanh khoản.

Riêng trong tháng 6, nhóm bất động sản đã phát hành khoảng 53,6 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 265% so với cùng kỳ năm ngoái và chiếm gần một nửa tổng lượng phát hành của toàn thị trường. Những thương vụ lớn đến từ Vinhomes với 21 nghìn tỷ đồng, Hưng Phát Invest Hà Nội với 9,3 nghìn tỷ đồng và Parkland 53 với 7 nghìn tỷ đồng.

• Trong tháng 6, bất động sản chiếm gần một nửa tổng lượng phát hành với khoảng 53,6 nghìn tỷ đồng.
• Các thương vụ lớn thuộc về Vinhomes, Hưng Phát Invest Hà Nội và Parkland 53.
• Điều này cho thấy thị trường đã không còn ở trạng thái “đóng băng” như giai đoạn trước.

Những con số này cho thấy thị trường đã không còn "đóng băng" như giai đoạn 2023-2024. Tuy nhiên, sự phục hồi không diễn ra đồng đều giữa các doanh nghiệp.

Không phải doanh nghiệp nào cũng có thể phát hành. Danh sách các đơn vị huy động vốn lớn nhất hiện nay chủ yếu là những doanh nghiệp có quy mô lớn, thương hiệu mạnh, năng lực tài chính tốt và sở hữu danh mục dự án chất lượng. Dẫn đầu là Vinhomes với khoảng 36 nghìn tỷ đồng, tiếp theo là Marina Center hơn 10,2 nghìn tỷ đồng và Hưng Phát Invest Hà Nội với 9,3 nghìn tỷ đồng.

Điều này phản ánh thực tế: thị trường trái phiếu đã không còn là nơi "có dự án là có thể phát hành" như trước đây. Sau biến động vừa qua, nhà đầu tư thận trọng hơn khi lựa chọn doanh nghiệp. Uy tín, tài sản bảo đảm, khả năng triển khai dự án, dòng tiền và năng lực tài chính đang trở thành tiêu chí quyết định khả năng huy động vốn.

Ở góc độ dài hạn, đây được xem là tín hiệu tích cực khi dòng vốn đang tập trung vào những doanh nghiệp khỏe mạnh, đồng thời tạo áp lực buộc các doanh nghiệp còn lại nâng cao năng lực quản trị và minh bạch thông tin.

Huy động vốn vẫn đi kèm chi phí cao. Việc thị trường sôi động trở lại không đồng nghĩa các doanh nghiệp được vay với lãi suất thấp hơn. Theo MBS, lãi suất bình quân của trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 6 tháng đầu năm khoảng 9,4%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 7,3% của năm 2025. Nguyên nhân đến từ mặt bằng lãi suất ngân hàng vẫn cao, buộc doanh nghiệp phải tăng lãi suất để thu hút nhà đầu tư. Bên cạnh đó, tỷ trọng phát hành của nhóm bất động sản tăng mạnh do lĩnh vực này vốn có chi phí huy động cao hơn nhiều ngành khác.

• Real estate ghi nhận lãi suất bình quân khoảng 10,2% với kỳ hạn trung bình 3,2 năm.
• Nhiều đơn vị chấp nhận trả lãi 12-12,5%/năm, thậm chí có trường hợp lên tới 13,5%.

Điều này cho thấy doanh nghiệp đã có thể tiếp cận lại nguồn vốn nhưng vẫn phải đánh đổi bằng chi phí tài chính lớn. Đồng thời, nhà đầu tư vẫn yêu cầu mức lợi suất cao để bù đắp những rủi ro còn tồn tại trên thị trường.

Chính vì vậy, trái phiếu chỉ thực sự phát huy hiệu quả với những doanh nghiệp có khả năng tạo dòng tiền tốt trong tương lai. Ngược lại, những đơn vị còn vướng pháp lý hoặc bán hàng chậm có thể phải đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn khi chi phí vốn tăng cao.

Áp lực đáo hạn vẫn chưa biến mất. Dù hoạt động phát hành đang khởi sắc nhưng bài toán thanh khoản vẫn chưa được giải quyết hoàn toàn.

MBS Research dự báo quý III/2026 sẽ có khoảng 30,9 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, giảm 47% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, riêng bất động sản vẫn chiếm tới 61%, tương đương khoảng 18,9 nghìn tỷ đồng. Điều này cho thấy doanh nghiệp địa ốc vẫn đang chịu áp lực trả nợ lớn nhất trên thị trường.

Đối với nhiều doanh nghiệp, việc phát hành trái phiếu hiện nay không chỉ nhằm huy động vốn cho dự án mới mà còn phục vụ mục tiêu cơ cấu lại nguồn vốn, giãn áp lực thanh toán và duy trì dòng tiền hoạt động. Vì vậy, khả năng tiếp tục huy động vốn trong thời gian tới sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản.

Rủi ro chậm thanh toán vẫn tập trung ở bất động sản. Trong tháng 6, thị trường ghi nhận thêm 6 mã trái phiếu chậm trả gốc hoặc lãi với tổng giá trị khoảng 3,3 nghìn tỷ đồng. Lũy kế đến hết tháng 6, tổng giá trị trái phiếu chậm thanh toán đạt gần 38,3 nghìn tỷ đồng, tương đương khoảng 2,8% dư nợ toàn thị trường. Đáng chú ý, có tới 78,6% lượng trái phiếu chậm thanh toán thuộc nhóm bất động sản.

• Khối lượng trái phiếu chậm thanh toán tập trung ở nhóm bất động sản tới mức cao nhất trong thị trường.
• Cuộc sàng lọc đang diễn ra khi nhà đầu tư ngày càng chú ý đến chất lượng dự án và năng lực triển khai.

Cuộc sàng lọc vẫn đang diễn ra và niềm tin của nhà đầu tư đang quay lại theo hướng chọn lọc. Nhóm các doanh nghiệp có thương hiệu, quỹ đất lớn và năng lực triển khai được đánh giá cao hơn và có thể tiếp tục huy động vốn trong thời gian tới. Trong tổng thể, trái phiếu bất động sản đã trở lại, nhưng áp lực và rủi ro vẫn hiện hữu, đặc biệt với các trường hợp chưa cải thiện dòng tiền và kiểm soát chi phí tài chính.