Bài kiểm tra của doanh nghiệp bất động sản

Khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp và mức lãi suất đang tăng

Theo VBMA, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang có dấu hiệu sôi động trở lại. Tính từ đầu năm đến ngày 17/7, tổng giá trị phát hành đạt 272.397 tỷ đồng. Phát hành riêng lẻ chiếm hơn 90%, tương đương 246.065 tỷ đồng, trong khi phát hành ra công chúng đạt 26.333 tỷ đồng.

Riêng trong tuần từ 13 đến 17/7, thị trường ghi nhận sáu đợt phát hành với tổng giá trị khoảng 4.800 tỷ đồng. Nhiều lô trái phiếu có lãi suất từ 14% đến 18%/năm.

Ví dụ điển hình về các đợt phát hành và mức lãi suất cao

Công ty TNHH Xây dựng Hạ tầng Crystal đã hoàn tất phát hành lô trái phiếu CIC12601 trị giá 2.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 71% vốn điều lệ. Lô trái phiếu phát hành riêng lẻ trong nước hai ngày 16-17/7/2026, kỳ hạn 5 năm và dự kiến đáo hạn 17/7/2031.

Lãi suất trong hai kỳ đầu cố định ở 12,5%/năm. Từ các kỳ sau, lãi suất được tính bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 4%/năm, nhưng không thấp hơn 12,5%/năm.

Cũng trong tháng 7, Công ty CP Dịch vụ Cáp treo Bà Nà (vận hành Khu du lịch Bà Nà Hills của Sun Group) đã phát hành lô trái phiếu BNC12601 trị giá 420 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, đáo hạn 17/7/2031. Lãi suất trong bốn kỳ đầu là 11,5%/năm; từ các kỳ sau, lãi suất được xác định bằng bình quân lãi suất tiền gửi tiết kiệm 12 tháng tại bốn ngân hàng quốc doanh lớn cộng thêm 4,5%/năm, tối thiểu 10,5%/năm.

Những đợt phát hành khác và tác động tới chi phí vốn bất động sản

Ngoài hai doanh nghiệp trên, thị trường còn ghi nhận nhiều lô trái phiếu có lãi suất hai chữ số. Vinhomes phát hành hai lô trái phiếu tổng 3.000 tỷ đồng, áp dụng lãi suất 12,5%/năm ở hai kỳ đầu và duy trì mức sàn 12,5%/năm cho các kỳ tiếp theo. Công ty Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội huy động 119 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất cố định 10,5%/năm.

Khung phân tích lãi suất và rủi ro tái cấp vốn

Theo báo cáo tháng 6 của FiinGroup, mặt bằng lãi suất phát hành của nhóm bất động sản tăng lên khoảng 12%/năm, cao hơn đáng kể so với nhóm ngân hàng. Khoảng cách này phản ánh sự khác biệt về tín nhiệm và cho thấy các doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn để thu hút nhà đầu tư.

Khối lượng trái phiếu đáo hạn từ nay đến hết năm 2026 ước khoảng 111.673 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 59.620 tỷ đồng (khoảng 55%). Ngân hàng xếp sau với 20.755 tỷ đồng (khoảng 19%).

Rào cản pháp lý và những thay đổi cần thiết cho huy động vốn

Theo VIS Rating, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp năm 2026 có thể tăng 15-20% so với năm trước nhờ niềm tin thị trường phục hồi và nhu cầu vốn trung, dài hạn. Tuy nhiên, tiêu chuẩn phát hành sẽ nghiêm ngặt hơn, yêu cầu minh bạch cao và nhà đầu tư định giá rủi ro sát thực tế.

Ông Phan Duy Hưng, Giám đốc cấp cao Ban Định chế tài chính của VIS Rating, cho biết điều kiện huy động vốn chưa thật sự thuận lợi đã đẩy chi phí phát hành lên cao. Lãi suất coupon trung bình của trái phiếu ngân hàng ở mức 8,5%, tăng 2,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ, trong khi nhóm bất động sản ở mức 11,5%.

Ông cho biết, kể từ Nghị định 200/2026/NĐ-CP, chỉ những trái phiếu được xếp hạng tín nhiệm và có tài sản bảo đảm mới được chào bán cho nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp. Doanh nghiệp cũng không được sử dụng cổ phiếu làm tài sản bảo đảm và nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi phải gửi ngân hàng hoặc đầu tư chứng chỉ tiền gửi khi chưa giải ngân dự án.

Những quy định mới nhằm tăng cường bảo vệ nhà đầu tư đồng thời đòi hỏi doanh nghiệp nâng cao tính minh bạch và chất lượng tín dụng. Theo ông Hải, doanh nghiệp phải thích nghi với bối cảnh huy động vốn khó khăn, từ tín dụng ngân hàng đến phát hành trái phiếu, và chú trọng tối ưu dòng tiền và hiệu quả dự án.

Tóm lại, ở giai đoạn tới, vấn đề không còn là doanh nghiệp có phát hành được trái phiếu hay không, mà là có đủ năng lực để huy động vốn với chi phí hợp lý hay không. Thị trường sẽ chuyển sang định giá theo chất lượng tín dụng và hiệu quả sử dụng vốn của từng doanh nghiệp.

Điểm nổi bật và số liệu tóm tắt

• 272.397 tỷ đồng tổng giá trị phát hành tính đến 17/7/2026.
• Phát hành riêng lẻ chiếm hơn 90%.
• Đợt phát hành tuần 13-17/7/2026 khoảng 4.800 tỷ đồng.
• Nhiều lô trái phiếu có lãi suất từ 14-18% mỗi năm.