"Nới” nhẹ tín dụng bất động sản không tác động lớn tới cổ phiếu ngân hàng, bất động sản

Nới lỏng tín dụng bất động sản: Khía cạnh thực thi và tác động thực tế

Từ ngày 1/1/2026 đến 31/12/2026 NHNN ban hành Công văn 4551/NHNN-CSTT, cho phép loại bỏ phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với năm 2025 đối với các dự án nhà ở xã hội (NOXH), khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) khỏi dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng tín dụng theo 11686/NHNN-CSTT. Chính sách này nhằm nắn dòng vốn vào nhu cầu ở thực, sản xuất và thu hút đầu tư, đồng thời duy trì thận trọng với các hoạt động mang tính đầu cơ.

Các chuyên gia phân tích từ KBSV cho rằng động thái này phản ánh chủ trương của NHNN, nới dòng vốn cho BĐS phục vụ nhà ở và sản xuất, mà vẫn kiểm soát rủi ro từ tín dụng đầu cơ. Theo họ, việc khơi thông dòng vốn cho BĐS KCN và KCX có thể đẩy nhanh tiến độ hạ tầng và khả năng thu hút FDI, đồng thời củng cố Việt Nam như một điểm đến sản xuất ở khu vực. Tuy nhiên tác động lên thị trường cổ phiếu còn tùy thuộc vào tiến độ giải ngân và triển khai dự án.

Đối với dữ liệu tín dụng, dư nợ cho vay NOXH tính tới giữa tháng 3/2026 ước khoảng 41.000 tỷ đồng, thấp hơn đáng kể so với mục tiêu 145.000 tỷ đồng. Các chuyên gia kỳ vọng dư địa giải ngân sẽ được lùi lại để hỗ trợ tăng cung nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân, qua đó tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn. Tuy vậy, tác động lên cổ phiếu ngành bất động sản và ngân hàng được cho là vừa phải, do mức tăng thêm còn giới hạn khoảng 1-2% so với tổng dư nợ.

Trong nhóm bất động sản KCN và NOXH, phân tích của Mirae Asset Việt Nam cho thấy đối tượng hưởng lợi nhiều nhất là các dự án bất động sản khu công nghiệp. Cơ chế loại trừ dư nợ khu công nghiệp khỏi hạn mức tín dụng được xem là yếu tố then chốt giúp các ngân hàng tự tin giải ngân vốn trung và dài hạn cho hạ tầng. Dòng vốn FDI tiếp tục dịch chuyển sang Việt Nam, tạo nhu cầu đất khu công nghiệp và mở rộng diện tích cho thuê.

Với ngân hàng, tác động được đánh giá tích cực nhưng phân hóa theo danh mục tín dụng. Việc 25 ngân hàng được mở rộng dư địa tín dụng ở hai phân khúc ưu tiên có thể hỗ trợ tăng trưởng cho vay và thu nhập lãi thuần, nhất là khi nhiều ngân hàng đã gần chạm trần cho vay bất động sản. Tuy nhiên, hiệu ứng sẽ phụ thuộc vào tiến độ giải ngân và sự thực thi của các dự án.

Đối với nhà đầu tư, cần phân biệt rõ giữa NOXH và các dự án đô thị bất động sản quy mô lớn. Chính sách này không phải là giải pháp chung cho toàn ngành bất động sản mà tập trung vào các dự án có thực hiện triển khai; lợi ích sẽ có ở các doanh nghiệp có dự án được bảo lãnh và giải ngân ổn định. Do đó, rủi ro pha loãng hay biến động lợi nhuận vẫn tồn tại tùy từng danh mục và thời điểm thực thi.

Điểm lưu ý cho nhà đầu tư

• Nới lỏng dư địa tín dụng cho NOXH và BĐS KCN/KCX giúp tăng khả năng giải ngân cho các dự án có thực tế triển khai.
• Ảnh hưởng dự kiến sẽ phân hóa theo danh mục, tập trung lợi ích ở các dự án NOXH và KCN có tiến độ giải ngân đáng kể.
• Dữ liệu tín dụng hiện tại cho thấy dư nợ NOXH vẫn ở mức thấp so với mục tiêu và còn phụ thuộc vào tiến độ thực hiện dự án.