'Hà Nội làm metro bằng trái phiếu, trả nợ bằng giá trị đất tăng thêm'

Tổng quan: Hà Nội làm Metro bằng trái phiếu và vốn hóa đất đai

Liên quan tới vấn đề phát triển các dự án cơ sở hạ tầng quy mô lớn, tại một hội thảo, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng câu chuyện thiếu vốn thường được xem là rào cản lớn. Tuy nhiên, nếu nhìn từ kinh nghiệm quốc tế, nguồn lực đất đai hoàn toàn có thể tạo ra dòng vốn khổng lồ để đầu tư cho phát triển khi được khai thác đúng cách.

Nguyên lý vốn hóa đất đai và bài học quốc tế

Ông Võ dẫn lại quan điểm của Hernando de Soto trong cuốn sách The Mystery of Capital. Theo cuộc nghiên cứu của vị học giả này, yếu tố quyết định thành công của quá trình công nghiệp hóa ở nhiều quốc gia không phải là tài nguyên tự nhiên hay nguồn vốn vay nước ngoài, mà là khả năng vốn hóa các tài sản sẵn có, đặc biệt là đất đai. Những quốc gia công nghiệp hóa thành công đều biết vốn hóa đất đai.

Đất đai không chỉ là tài sản tĩnh mà còn là nguồn lực tài chính rất lớn. Nếu được khai thác hiệu quả, giá trị đất đai có thể trở thành nguồn vốn để đầu tư hạ tầng, thúc đẩy phát triển kinh tế và công nghiệp hóa.

Toàn bộ nguồn lực từ vốn hóa đất đai trên phạm vi cả nước hoàn toàn có thể tạo ra nguồn vốn đủ lớn để phục vụ quá trình phát triển công nghiệp cho tới khi thành công.

Cơ chế huy động vốn và thu hồi từ đất đai

Phân tích sâu hơn về cách thức huy động vốn cho các dự án hạ tầng quy mô lớn, GS Đặng Hùng Võ cho rằng nhiều quốc gia phát triển đã áp dụng một mô hình tương đối đơn giản nhưng hiệu quả. Chính quyền địa phương phát hành trái phiếu để huy động nguồn vốn từ người dân và các nhà đầu tư cho các dự án giao thông, chỉnh trang đô thị hoặc tái thiết các khu vực trọng điểm.

Sau khi dự án hoàn thành, hạ tầng mới sẽ kéo theo sự gia tăng mạnh mẽ giá trị bất động sản và đất đai trong khu vực được hưởng lợi. Chính quyền sẽ sử dụng các công cụ tài chính như thuế, phí phát triển hoặc các hình thức điều tiết giá trị gia tăng để thu hồi một phần lợi ích này, từ đó hoàn trả vốn và lãi trái phiếu.

"Thành phố cam kết sau 5 năm sẽ trả đầy đủ vốn và lãi. Khi bán trái phiếu xong là có tiền để đầu tư hạ tầng. Sau khi hạ tầng hoàn thành, giá đất tăng lên thì tìm cách thu lại phần giá trị gia tăng đó để trả nợ," GS Đặng Hùng Võ phân tích.

Đây là mô hình đã được nhiều nước như Mỹ, Anh, Hàn Quốc áp dụng thành công trong nhiều thập kỷ để phát triển hạ tầng mà không tạo áp lực lớn lên ngân sách nhà nước.

Trong khi đó tại Việt Nam, giá trị đất đai thường tăng sau khi có dự án hạ tầng nhưng phần lớn giá trị tăng thêm lại thuộc về các chủ sở hữu đất hoặc nhà đầu tư bất động sản. Nhà nước chưa có cơ chế đủ hiệu quả để thu hồi một phần nguồn lợi đó nhằm tái đầu tư cho phát triển.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng đây là điểm nghẽn cần được tháo gỡ nếu Hà Nội muốn đẩy nhanh tiến độ xây dựng các tuyến Metro và hệ thống hạ tầng đô thị hiện đại. Hà Nội cần tìm cách vốn hóa đất đai một cách thực chất và khả thi. Nếu làm được điều đó, bài toán vốn cho hạ tầng hoàn toàn có thể được giải quyết.

Thủ tục chậm và yếu tố lãng phí nguồn lực

Bên cạnh câu chuyện huy động vốn, GS Đặng Hùng Võ cho rằng hiệu quả đầu tư còn phụ thuộc rất lớn vào tốc độ xử lý thủ tục hành chính. Trong nhiều cuộc trao đổi với nhà đầu tư nước ngoài, điều họ quan tâm không phải là ưu đãi thuế hay tiền sử dụng đất, mà là khả năng triển khai dự án nhanh chóng và thông suốt.

"Nhiều nhà đầu tư nói họ không cần giảm thuế hay giảm tiền sử dụng đất. Điều họ cần nhất là khi đã có tiền thì các thủ tục phải được giải quyết nhanh để dự án có thể triển khai ngay", GS Võ chia sẻ.

Hà Nội cần tiếp tục cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và nâng cao hiệu quả phối hợp giữa các cơ quan quản lý.

Bởi vì nếu dòng vốn đã sẵn sàng nhưng doanh nghiệp vẫn phải chờ đợi nhiều tháng, thậm chí nhiều năm để hoàn tất các thủ tục cần thiết, chi phí vốn và lãi vay sẽ vẫn phát sinh. Điều này không chỉ làm giảm hiệu quả đầu tư mà còn khiến nhiều cơ hội phát triển bị bỏ lỡ.

Theo GS Đặng Hùng Võ, Hà Nội đang đứng trước cơ hội lớn để hiện thực hóa các mục tiêu phát triển đô thị hiện đại với hàng loạt dự án giao thông chiến lược, đặc biệt là mạng lưới đường sắt đô thị. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là phải gắn quy hoạch với nguồn lực thực hiện ngay từ đầu.

"Nếu không giải quyết được bài toán tài chính và cơ chế triển khai, những bản quy hoạch đầy tham vọng sẽ có nguy cơ lặp lại vết xe đổ của các dự án trước đây. Muốn vậy, phải tính được bài toán tài chính từ đầu và biết khai thác giá trị đất đai thành nguồn lực đầu tư. Hà Nội hoàn toàn có thể chủ động nguồn vốn cho các dự án metro, hạ tầng giao thông và phát triển đô thị mà không quá phụ thuộc ngân sách hay các khoản vay truyền thống", GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.