Nhiều doanh nghiệp bất động sản chật vật trước áp lực vốn

Tình hình thị trường bất động sản và dòng vốn tín dụng đầu năm 2026

Thị trường bất động sản Việt Nam ở những tháng đầu năm 2026 chứng kiến sự gia tăng mạnh dòng vốn tín dụng từ khu vực ngân hàng, phản ánh sức hấp thụ vốn ổn định của nền kinh tế. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước do Bộ Xây dựng công bố, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tính đến cuối tháng 2/2026 vượt ngưỡng 2,2 triệu tỷ đồng, tăng trưởng khoảng 11,7% so với quý trước.

Tuy nhiên, sau con số tăng trưởng ấn tượng này là một thay đổi về chất trong phương thức giải ngân. Dòng vốn nay tập trung vào các dự án khu đô thị và nhà ở, những phân khúc có nhu cầu thực và thanh khoản cao. Ngược lại, các loại hình mang tính đầu cơ cao như bất động sản nghỉ dưỡng hay đất nền đang được thắt chặt khi các ngân hàng thắt chặt quy trình thẩm định pháp lý và đánh giá năng lực chủ đầu tư.

Sự chuyển dịch này buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược để tồn tại và phát triển. Tại các kỳ Đại hội đồng cổ đông năm 2026, nhiều đơn vị đã điều chỉnh kế hoạch kinh doanh theo hướng thận trọng hơn. Điển hình như DIC Corp khi đặt mục tiêu lợi nhuận và doanh thu sụt giảm so với năm trước nhằm ứng phó với chi phí vốn leo thang và thanh khoản thị trường biến động. Trong khi đó, một số doanh nghiệp khác như Đạt Phương Group lại chọn giải pháp linh hoạt bằng cách ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ngay lập tức để giảm bớt sự phụ thuộc vào nợ vay. Thực tế cho thấy, áp lực từ lãi suất và kiểm soát tín dụng không chỉ tác động trực tiếp đến các chủ đầu tư mà còn lan tỏa sang chuỗi cung ứng như vật liệu xây dựng và thi công, khiến nhiều dự án phải giãn tiến độ.

Đánh giá về xu hướng này, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV, cho rằng tín dụng tăng trưởng theo hướng chọn lọc là tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường. Theo ông, dòng vốn tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng và nhu cầu thực sẽ giúp hạn chế rủi ro hệ thống, dù áp lực lãi suất vẫn là thách thức lớn. Cùng quan điểm, TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh sự phụ thuộc quá lớn vào ngân hàng hiện là điểm yếu cố hữu của ngành và khuyến nghị các doanh nghiệp đa dạng hóa nguồn vốn sang các kênh trung và dài hạn như trái phiếu hoặc quỹ đầu tư để giảm bớt gánh nặng từ tín dụng thương mại.

Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào giai đoạn sàng lọc khốc liệt. Áp lực vốn không chỉ là rào cản mà còn đóng vai trò như một phép thử về năng lực quản trị. Các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, pháp lý dự án minh bạch và chiến lược sản phẩm hướng tới giá trị thực sẽ có cơ hội bứt phá, trong khi những đơn vị dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính có thể bị đào thải khỏi cuộc chơi. Quá trình thích ứng và tái cơ cấu toàn diện được xem là chìa khóa giúp các chủ đầu tư vượt qua thắt chặt tiền tệ hiện nay.

Điểm nổi bật và khuyến nghị cho nhà đầu tư

• Dòng vốn tập trung vào dự án có pháp lý rõ ràng và nhu cầu thực.
• Ngân hàng thắt chặt quy trình thẩm định và hướng vốn vào các dự án có thanh khoản cao.
• Doanh nghiệp cần linh hoạt điều chỉnh kế hoạch để duy trì dòng tiền và giảm rủi ro tài chính.
• Khuyến nghị đa dạng hóa nguồn vốn sang trái phiếu hoặc quỹ đầu tư để giảm sự phụ thuộc tín dụng thương mại.
• Những công ty có nền tảng tài chính vững mạnh có khả năng vượt qua giai đoạn thắt chặt này.