Doanh nghiệp lớn chi phối nguồn cung: "Cuộc chơi" bất động sản nghiêng về phân khúc đắt tiền

Cuộc chơi bất động sản 2026: nguồn cung dồi dào và phân khúc cao cấp dẫn dắt

Thị trường bất động sản năm 2026 đang cho thấy sự đảo chiều ở cả hai phía cung và cầu. Nhiều tồn kho đã tạo đáy và nguồn cung mới được phê duyệt tăng mạnh nhờ các bước gỡ vướng pháp lý, mở đường cho phân khúc cao cấp phát triển. Điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thanh khoản và tăng sức hấp thụ ở phân khúc cao cấp.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tồn kho đã có dấu hiệu ổn định, trong khi số dự án và sản phẩm được cấp phép mới ghi nhận đà tăng từ năm 2024 sang 2025. Ở điểm kết 2025 và bước vào 2026, tổng cung tại TP Hồ Chí Minh được dự báo đạt 25.500 căn, tăng 16% so với năm trước. Ảnh minh họa cho thấy sự dịch chuyển dòng vốn và dòng sản phẩm về phía phân khúc cao cấp.

Việc tháo gỡ các rào cản pháp lý bắt đầu từ các sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Đất đai 2024, cùng các quy định mới liên quan đến thủ tục đất đai và phê duyệt đầu tư. Tại TP.HCM, tiến trình được đẩy nhanh qua các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171, nhằm giải phóng nguồn cung bị ách tắc kéo dài. Khi chu kỳ cấp phép được đẩy nhanh, các dự án dở dang sẽ được kích hoạt, giúp doanh nghiệp cải thiện dòng tiền và triển khai các chương trình bán hàng và hỗ trợ tài chính.

Ở thị trường thứ cấp, việc cấp sổ hồng cho người mua nhà tại các dự án trước đây bị ách tắc cũng được đẩy nhanh, tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực. Khi giấy tờ sở hữu được làm rõ, người mua dễ dàng bán ra hoặc chuyển sang dự án cao cấp khác, từ đó gia tăng lực cầu cho toàn thị trường. Trong bối cảnh pháp lý sáng sởi, phân khúc cao cấp nổi lên như động lực chính cho thị trường năm 2026.

Trong khi giá căn hộ tiếp tục thiết lập mặt bằng mới, tỷ lệ hấp thụ thực tế 2025 được ghi nhận ở mức cao từ 80% đến 90%, theo TPS. Dự báo cho năm 2026 cho thấy mức hấp thụ quanh 80%. Các chủ đầu tư đang tung hàng đều đặn và tiếp tục điều chỉnh các chính sách bán hàng và hỗ trợ tài chính để duy trì thanh khoản và giảm rủi ro nguồn cung.

Ở cặp đôi thành phố, các dự án cao cấp được chú ý gồm Masterise Homes và Vinhomes, với danh mục như The Global City, The Privé và Vinhomes Green Paradise. Ở phía Hà Nội, North Ha Noi Smart City do liên doanh BRG và Sumitomo triển khai, trong khi Vinhomes tiếp tục các khu đô thị sang trọng như Cổ Loa, Global Gate và Wonder Park. Về phía Nam Sài Gòn, các dự án Gladia và Solina của Khang Điền nhận sự chú ý, với mức giá dự đoán lên tới 250 triệu đồng/m² hoặc 200 triệu đồng/m² và dự án Green Valley City của Saigonland Group được kỳ vọng tạo động lực mới.

Dòng sản phẩm nhà phố tại khu vực này được rao bán với mức giá quanh 6 tỷ đồng và mức vốn tự có ban đầu khoảng 800 triệu đồng, cho thấy yêu cầu tài chính từ người mua vẫn ở mức cao khi tâm lý thị trường cải thiện. Thị trường bất động sản 2026 được dự báo sẽ có một cuộc giằng co giữa việc tháo gỡ nút thắt pháp lý và sự gia tăng của mặt bằng giá, đòi hỏi sự cân bằng giữa nguồn cung và khả năng chi trả của người mua. Kết quả của cuộc đua này sẽ quyết định xem đây có phải một chu kỳ phục hồi bền vững hay chỉ là chu kỳ đỉnh ngắn hạn trước khi điều chỉnh xuất hiện.

Các điểm nổi bật của thị trường 2026

• Masterise Homes và Vinhomes chi phối nguồn cung với các dự án cao cấp như The Global City, The Privé, Vinhomes Green Paradise.
• Ở TP Hồ Chí Minh, tổng cung dự kiến 25.500 căn, tăng 16% so với năm trước.
• Ở Hà Nội, có quy mô khoảng 7.000 căn, cùng với chuỗi đại đô thị cao cấp của Vinhomes như Cổ Loa, Global Gate và Wonder Park.
• Phí pháp lý đã được tháo gỡ thông qua các sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 171, giúp đẩy nhanh cấp phép và giải phóng nguồn cung.
• Ở phía Nam, các dự án như Gladia và Solina của Khang Điền cùng dự án Green Valley City của Saigonland Group được kỳ vọng thúc đẩy thanh khoản và tăng trưởng nguồn cung.