Thao túng thị trường BĐS: Vì sao khó chứng minh theo kiểu "giấy trắng mực đen"?

Khó khăn trong việc xác định hành vi thao túng bất động sản

TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế tại Đại học Nguyễn Tất Thành, cho rằng việc luật hóa hành vi thao túng thị trường bất động sản gặp nhiều trở ngại do tính chất đặc thù của thị trường này. Ông nhấn mạnh rằng, khác với chứng khoán, bất động sản là tài sản có tính kỳ vọng cao, khiến việc chứng minh hành vi tác động giá trở nên phức tạp.

Thực tế cho thấy, thanh khoản kém nhưng giá không giảm thường được coi là dấu hiệu thao túng, nhưng rất khó để đưa ra bằng chứng "giấy trắng mực đen". Ông Điền cũng lưu ý rằng các chiêu trò như tung tin đồn khan hiếm ảo hoặc thống nhất giá sàn khó bị xử lý vì không đủ căn cứ pháp lý.

Giải pháp thuế là chìa khóa

Thay vì cố gắng chứng minh thao túng, ông Điền đề xuất sử dụng công cụ tài khóa để điều tiết thị trường. Cụ thể, đánh thuế đầu cơ bất động sản và thuế đối với dự án chậm triển khai sẽ làm giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ, từ đó giảm áp lực lên giá nhà.

Theo kinh nghiệm từ Trung Quốc, Thượng Hải đã áp dụng thuế bất động sản từ năm 2011 với mức 0,4-0,6% cho nhà thứ hai trở lên, giúp giá giảm 11-15%. Thâm Quyến thử mức thuế cao hơn (1,2%) nhưng giá căn hộ cao cấp vẫn tăng, cho thấy thuế có vai trò điều tiết thu nhập, không chỉ hạ giá.

Nguồn cung và nhu cầu thực

Ông Điền chỉ ra rằng hiện 70-80% căn hộ trong các dự án được mua để đầu cơ, không phải nhu cầu ở thực. Nếu áp thuế, các nhà đầu tư sẽ buộc phải bán hoặc cho thuê, tăng nguồn cung, giúp giá hạ nhiệt.

Ngoài ra, cần chính sách đánh thuế đối với đất đai bị bỏ hoang hoặc triển khai chậm, thúc đẩy doanh nghiệp giải phóng quỹ đất, tạo điều kiện phát triển nhà ở giá phù hợp. Khi thị trường phản ánh đúng cung - cầu, hiện tượng thao túng sẽ tự triệt tiêu.

Việt Nam đang tiến hành làm sạch dữ liệu đất đai, kết nối với trung tâm dữ liệu quốc gia, tạo nền tảng để thực thi các chính sách thuế hiệu quả, hướng tới thị trường minh bạch và bền vững.