Nhà nước kiểm soát, quyết định giá đất: Những thay đổi gì sẽ diễn ra?

Nhà nước kiểm soát, quyết định giá đất và những thay đổi dự kiến

Việc Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất khi đưa vào sử dụng đang được xem là bước đi nhằm làm cho thị trường đất đai minh bạch và bền vững. Theo các chuyên gia, cơ chế mới này sẽ ảnh hưởng đến cách định giá từ trước đến nay và tác động đến chi phí cũng như kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp và người dân.

Theo ông Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law Firm, giá đất chịu tác động bởi nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng, quy hoạch, mục đích sử dụng, dữ liệu giao dịch và kỳ vọng phát triển trong tương lai. Vì vậy, trọng tâm không phải là một con số cố định mà là một cơ chế định giá minh bạch để mọi chủ thể có thể hiểu rõ cách hình thành.

Ông Tú cho rằng khái niệm “giá thị trường” không phải lúc nào cũng phản ánh đúng giá trị thực của đất đai khi tồn tại đầu cơ, sốt đất cục bộ và các giao dịch thiếu minh bạch. Nếu biến động ngắn hạn được phản ánh trực tiếp vào nghĩa vụ tài chính dài hạn, nền kinh tế có thể gánh thêm chi phí của sự bất ổn và quyết định sẽ bị hoãn lại.

“Một dự án có thể kéo dài không chỉ vì thiếu vốn mà vì chi phí đất đai thay đổi ngoài dự báo. Mọi người có thể trì hoãn thủ tục pháp lý khi không biết nghĩa vụ tài chính cuối cùng sẽ là bao nhiêu,” ông Tú nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho rằng việc Nhà nước quyết định giá đất sẽ đảm bảo quyền lợi người dân và đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, giảm thiểu thao túng và đa mức giá. Theo ông, bỏ định giá đất theo thị trường sẽ giúp ngăn chặn hiện tượng thao túng và đảm bảo sự công bằng cho người dân.

Theo Luật Đất đai 2024, hai loại giá đất được quy định là bảng giá đất và giá đất cụ thể. Tuy nhiên, sau hơn một năm triển khai, vẫn còn nhiều bất cập phát sinh do thiếu cơ chế làm rõ thế nào là “giá thị trường”. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), nhấn mạnh giá đất không chỉ phản ánh giá trị tài sản mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư, giá thành bất động sản và hiệu quả phân bổ nguồn lực. Do đó, cần xây dựng một cơ chế định giá minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo.

Để thực hiện, các chuyên gia đề xuất sử dụng các công cụ đo lường để xác định giao dịch trên thị trường và đưa ra các chỉ số chuẩn làm cơ sở định giá. Đồng thời, áp dụng các biện pháp chống đầu cơ như thuế đất để kiềm chế sự biến động mạnh. Theo ông Huy, các nước có cơ chế định giá đất đa dạng, nhưng đều hướng tới hệ thống dữ liệu giao dịch đầy đủ, quy hoạch công khai và đội ngũ định giá chuyên nghiệp để phản ánh đúng giá trị kinh tế của đất.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển, vai trò của Nhà nước được cho là cần thiết để chấm dứt thổi giá và đảm bảo định giá đất phục vụ quản lý thuế, bồi thường và quy hoạch. Việc hiện đại hóa hệ thống dữ liệu đất đai và áp dụng công nghệ số, trí tuệ nhân tạo trong quản lý dữ liệu sẽ giúp định giá đất theo đúng quy luật của quy hoạch, hạ tầng và sử dụng đất, từ đó tăng cường niềm tin của nhà đầu tư và người dân.