Những thách thức tài chính khi mua nhà giữa giá bất động sản tăng và lãi suất vay tăng

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới, lãi suất vay mua nhà cũng đang bước vào chu kỳ tăng, tạo áp lực tài chính lên nhiều người mua và nhà đầu tư. Những cảnh báo về rủi ro từ việc dùng đòn bẩy tài chính ngày càng trở nên quan trọng khi thị trường có sự biến động và nguồn vốn thắt chặt.

Hai gọng kìm tác động lên người mua

Theo các chuyên gia, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng mạnh kể từ năm 2019. Cụ thể, giá nhà đất giai đoạn 2019-2024 tăng tới 59%, và năm 2025 mức tăng dao động 10-30%. Trong phân khúc căn hộ, giá ở Hà Nội và TP.HCM tăng trung bình 20-30% trong năm 2025; giá đất nền và nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng lần lượt 10-15%.

Việc này đẩy người mua phải tích lũy lâu hơn để có thể sở hữu tài sản. Theo dự báo, để mua một căn hộ ở mức trung bình, một hộ gia đình Việt Nam cần đến 30,2 năm thu nhập vào năm 2026, so với 15,3 năm mức trung bình toàn cầu. Các yếu tố dẫn đến đà tăng giá gồm chi phí phát triển dự án, thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính và chi phí vật liệu xây dựng tăng cao; nguồn cung mới cũng vẫn ở ở mức hạn chế, nhất là ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền.

Lãi suất vay mua nhà đang tăng và ảnh hưởng dòng tiền

Giai đoạn đầu năm 2026 cho thấy nhóm ngân hàng quốc doanh như Vietcombank, BIDV, VietinBank đang áp dụng lãi suất ưu đãi phổ biến khoảng 7-9% mỗi năm trong 6-12 tháng đầu. Sau giai đoạn này, lãi suất thả nổi thường được điều chỉnh lên mức 10-12% mỗi năm. Ở khối ngân hàng tư nhân, mức ưu đãi dao động quanh 8,5-10%, sau đó tăng dần lên 10-13% tùy hồ sơ và thời gian vay.

Những mức lãi suất này làm gia tăng chi phí vốn cho người mua và nhà đầu tư, đặc biệt khi thời gian ân hạn kết thúc và lãi suất chuyển sang cơ chế thả nổi. Điều này có thể làm dòng tiền trở nên không ổn định và khiến nhiều người phải điều chỉnh kế hoạch đầu tư hoặc buộc phải bán tài sản ở giá thấp để trả nợ.

Những sai lầm phổ biến khi dùng đòn bẩy và bài học rút ra

Trong thực tế, một nhà đầu tư có thể vay 3 tỷ đồng cho một tài sản có giá trị 5 tỷ đồng. Trong thời gian ưu đãi, họ có thể trả gốc và lãi khoảng 30 triệu đồng/tháng, và nếu được ân hạn gốc, chi phí có thể xuống còn 15-20 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, khi ưu đãi kết thúc, khoản trả hàng tháng có thể tăng lên tới khoảng 40 triệu đồng, gây áp lực tài chính nếu dòng tiền không mạnh.

Đây là minh chứng cho việc chỉ tính toán dòng tiền trong thời kỳ ưu đãi là sai lầm phổ biến. Người vay cần cân nhắc cả hai giai đoạn: trước và sau ưu đãi, bởi lãi suất có thể dao động mạnh từ 7-9% lúc đầu đến 10-13% sau khi ưu đãi kết thúc. Việc đảo nợ để lấy gói vay mới cũng không phải là giải pháp tối ưu ở thời điểm hiện tại do chi phí trả nợ trước hạn, chi phí bảo hiểm và phí vay mới có thể làm tổng chi phí tăng lên khoảng 3-5% giá trị khoản vay.

Một ví dụ khác cho thấy nạn nhân tiềm năng của các chính sách tài chính hào nhoáng: khi lãi suất sau ưu đãi tăng và thị trường đóng băng, một khách hàng mua căn hộ 2,4 tỷ đồng với 500 triệu vốn tự có có thể phải trả 25 triệu đồng/tháng; nếu không đủ khả năng trả, họ có thể phải bán căn hộ với mức lỗ hoặc mất thanh khoản, dẫn đến mất toàn bộ vốn ban đầu.

Khuyến nghị dành cho người mua và nhà đầu tư

Phân tích dòng tiền hai giai đoạn: tính toán cả giai đoạn lãi suất ưu đãi và giai đoạn thả nổi sau khi ưu đãi kết thúc.
Đánh giá khả năng trả nợ: tránh vay ở mức cao quá khả năng chi trả và cân nhắc rủi ro thanh khoản khi nguồn vốn thắt chặt.
Chọn gói vay thận trọng: ưu tiên các gói có lộ trình lãi suất và kỳ hạn phù hợp với khả năng dòng tiền cá nhân.
Hạn chế đòn bẩy quá mức: cân nhắc tác động của thị trường và rủi ro khi nguồn vốn bị siết và lãi suất biến động.

Với nhận định này, các chuyên gia khuyến nghị người mua nhà cần thận trọng, không nên vay quá khả năng trả và cần có kế hoạch tài chính dự phòng cho các biến động lãi suất và thị trường bất động sản. Việc duy trì một mức đòn bẩy hợp lý và chuẩn bị trước các kịch bản thay đổi sẽ giúp người mua giảm thiểu rủi ro và duy trì sự ổn định tài chính dài hạn.