Trái phiếu bất động sản trả lãi tới 13%/năm, áp lực đáo hạn dồn về cuối năm

Theo số liệu từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội và Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, từ đầu tháng 8 đến ngày 25/8/2026, thị trường ghi nhận 28 lô trái phiếu được phát hành với tổng giá trị khoảng 28.700 tỷ đồng. Trong đó, nhóm ngân hàng chiếm ưu thế với 23 lô, tổng giá trị khoảng 23.900 tỷ đồng.

Lãi suất trái phiếu ngân hàng có sự phân hóa rõ rệt. Các ngân hàng quốc doanh như Vietcombank và BIDV phát hành trái phiếu với lãi suất từ 7,87% đến 8,2%/năm trong tháng 8, trong khi các ngân hàng thương mại cổ phần huy động ở mức cao hơn đáng kể. Sacombank lên tới 10%/năm, PVcomBank 9,6-9,8%/năm và TPBank khoảng 9,1%/năm.

Trong lĩnh vực bất động sản, chi phí vốn ở mức cao hơn đáng kể. Vinhomes phát hành lô trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, với lãi suất hai kỳ đầu là 12,5%/năm. Tandoland huy động 258 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, với lãi suất 13%/năm trong hai kỳ đầu tiên.

Theo MBS Research, lãi suất bình quân gia quyền của trái phiếu doanh nghiệp trong 7 tháng đầu năm 2026 khoảng 9,5%/năm, tăng 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Riêng trái phiếu bất động sản phát hành trong tháng 7 đều có lãi suất 12,5%/năm.

Quy mô phát hành chậm lại nhưng bất động sản vẫn tăng mạnh

Quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu chậm lại khi tháng 7 chỉ đạt khoảng 41.000 tỷ đồng, giảm 69% so với tháng trước. Tuy nhiên, lũy kế 7 tháng vẫn đạt khoảng 322.300 tỷ đồng, tăng 2,7% so với cùng kỳ.

Ngân hàng tiếp tục dẫn đầu với khoảng 156.000 tỷ đồng, chiếm 48,5% tổng phát hành. Bất động sản đứng thứ hai với 141.100 tỷ đồng, tương đương 43,8%, nhưng tăng tới 224% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhu cầu vốn lớn của nhóm doanh nghiệp này.

Áp lực đáo hạn tăng cao, bất động sản chịu sức ép lớn nhất

Dữ liệu từ FiinGroup cho thấy trong tháng 8/2026, các doanh nghiệp ngoài lĩnh vực ngân hàng phải thanh toán khoảng 12.900 tỷ đồng tiền gốc trái phiếu đến hạn, tăng 40% so với tháng 7 nhưng giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước. Bất động sản chiếm gần một nửa với khoảng 6.400 tỷ đồng, tăng 144% so với tháng trước.

Các doanh nghiệp có giá trị trái phiếu đến hạn lớn trong tháng 8 gồm Công ty Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (khoảng 1.900 tỷ đồng), Hưng Thịnh Land (khoảng 1.800 tỷ đồng) và Tổng công ty Đô thị Kinh Bắc (khoảng 1.000 tỷ đồng). Trong khi đó, áp lực đáo hạn tại một số nhóm ngành giảm mạnh, như nhóm xây dựng và vật liệu giảm 87% so với tháng trước.

Đáng chú ý, áp lực trả nợ được dự báo gia tăng rõ rệt trong những tháng cuối năm. Từ tháng 8 đến hết tháng 12/2026, các doanh nghiệp ngoài ngân hàng có gần 89.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, tăng 31,2% so với cùng kỳ năm 2025. Bất động sản vẫn là nhóm chịu áp lực lớn nhất khi phải thanh toán gần 59.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 66% tổng giá trị trái phiếu đến hạn của khối phi ngân hàng trong 5 tháng cuối năm.

Tháng 12/2026 được dự báo là điểm rơi lớn nhất của áp lực đáo hạn. Tính cả khối ngân hàng và phi ngân hàng, tổng dòng tiền trái phiếu doanh nghiệp phải thanh toán từ tháng 8 đến hết tháng 12/2026 lên gần 175.000 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, các ngân hàng phải thanh toán khoảng 81.000 tỷ đồng (giảm nhẹ), còn riêng doanh nghiệp bất động sản phải trả khoảng 79.000 tỷ đồng, tăng gần 42% so với cùng kỳ năm 2025.