Doanh nghiệp địa ốc đối mặt "bài toán" 60.000 tỷ đồng trái phiếu sắp đáo hạn

Trái phiếu bất động sản và bài toán đáo hạn 60.000 tỷ đồng cuối năm 2026

Theo báo cáo mới nhất của MB (MBS Research), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong tháng 6/2026 đạt khoảng 124.400 tỷ đồng, tăng tới 128% so với tháng trước. Trong đó, doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 53.600 tỷ đồng phát hành.

Tính tổng trong 6 tháng đầu năm 2026, nhóm bất động sản huy động khoảng 123.400 tỷ đồng qua kênh trái phiếu, vượt khối ngân hàng và trở thành ngành có giá trị phát hành lớn nhất thị trường. Tuy nhiên, việc huy động vốn thuận lợi không đồng nghĩa với việc sức ép tài chính đã được giải tỏa.

Khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm 2026, tạo sức ép lớn lên nhiều doanh nghiệp địa ốc. Theo VIS Rating, từ nay đến cuối năm 2026 sẽ có khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến kỳ thanh toán, tương ứng gần một nửa tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trên toàn thị trường. Đáng chú ý, khoảng 40% số trái phiếu sắp đến hạn thuộc về các doanh nghiệp từng rơi vào tình trạng chậm thanh toán hoặc phải kéo dài thời gian trả nợ trước đó.

Chi phí vốn tiếp tục là gánh nặng cho các doanh nghiệp bất động sản. Khả năng hoàn thành nghĩa vụ trái phiếu phụ thuộc lớn vào tiến độ triển khai dự án, tốc độ bán hàng, xử lý tài sản bảo đảm và nguồn vốn mới. Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, lãi suất coupon bình quân của các lô trái phiếu bất động sản phát hành quý 2/2026 dao động quanh 11,5 - 12%/năm (đối với lô cố định) và ở mức khoảng 13 - 15%/năm đối với các lô trái phiếu áp dụng lãi suất thả nổi.

VIS Rating cho rằng thách thức hiện nay không chỉ ở khối lượng nợ đáo hạn mà còn ở chi phí sử dụng vốn ngày càng cao trong khi dòng tiền tạo ra từ dự án vẫn còn hạn chế. Những doanh nghiệp có dự án triển khai chậm hoặc thanh khoản bán hàng yếu sẽ đối mặt khó khăn lớn hơn trong việc đảm bảo nghĩa vụ tài chính.

Thị trường phân hóa theo sức khỏe doanh nghiệp. VIS Rating cho biết sự phục hồi của thị trường trái phiếu diễn ra chủ yếu ở nhóm doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, dự án đủ điều kiện triển khai và duy trì dòng tiền. Ngược lại, các doanh nghiệp từng gặp khó khăn khi chậm thanh toán hoặc đang tái cấu trúc nợ vẫn đối mặt rào cản huy động vốn mới. Theo dự báo, xu hướng phân hóa sẽ rõ nét hơn trong thời gian tới; những doanh nghiệp có danh mục dự án đang triển khai, sớm đưa sản phẩm ra thị trường và cải thiện hiệu quả kinh doanh sẽ có lợi thế huy động vốn hơn.