Lý do nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu bị xử phạt

Phát hành trái phiếu bất động sản và các biện pháp xử phạt

Thị trường trái phiếu bất động sản đang chịu sự giám sát chặt chẽ từ cơ quan quản lý sau các vụ việc sử dụng vốn chưa đúng mục đích từ đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Các vụ việc này nhấn mạnh vai trò của Thanh tra Chứng khoán Nhà nước trong việc đảm bảo tuân thủ phương án huy động vốn và công bố thông tin cho nhà đầu tư, nhằm khôi phục niềm tin cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Chi tiết các trường hợp bị phạt

Một trong số các vụ việc được đề cập là Nam Rạch Chiếc (chủ đầu tư khu đô thị Palm City) bị phạt 175 triệu đồng liên quan đến việc sử dụng không đúng mục đích số tiền huy động từ đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ NRCCH2125001 ngày 10/12/2021. Trong tổng số 1.300 tỉ đồng huy động, công ty này đã sử dụng hơn 10 tỉ đồng cho các hoạt động thường xuyên.

Theo thông tin công bố, Nam Rạch Chiếc từng là liên doanh giữa ba đối tác gồm Keppel Land, Tiến Phước, và Trần Thái, sau đó Keppel Land rút khỏi liên doanh vào tháng 3/2022 khi chuyển nhượng 42% vốn tại Flemmington Investments Pte Ltd với giá trị thương vụ khoảng 98,6 triệu USD.

Kèm theo đó, DIC Corp bị phạt 175 triệu đồng do sử dụng 520,5 tỉ đồng trong tổng 600 tỉ đồng từ đợt chào bán trái phiếu riêng lẻ DIGH2326001 để mua cổ phần của Công ty Du lịch DIC và thanh toán gốc, lãi trái phiếu DIGH2124003, thay vì thực hiện dự án đúng như phương án đã phê duyệt.

Một trường hợp khác là Hung Thinh Land bị phạt tổng cộng trên 310 triệu đồng do vi phạm công bố thông tin và nghĩa vụ đăng ký trái phiếu riêng lẻ, trong đó có phạt 175 triệu đồng liên quan đến công bố thông tin sai lệch về tình hình sử dụng vốn huy động từ trái phiếu H79CH2124019. Báo cáo cho thấy nguồn vốn đã được dùng cho mục đích mở rộng quy mô hoạt động hoặc các hoạt động liên quan đến đầu tư bất động sản, thay vì đúng với mục đích ban đầu được công bố.

Khung pháp lý và triển vọng thị trường

Sau các biến động mạnh năm 2022–2023, cơ quan quản lý tập trung khôi phục niềm tin và đang kỳ vọng Nghị định 200/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 5/6/2026 sẽ tạo bước ngoặt cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng điểm nghẽn lớn vẫn chưa được giải quyết và cần bổ sung các công cụ đánh giá rủi ro cho nhà đầu tư.

Theo VIS Rating, điểm yếu cơ cấu lớn nhất của thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam là cơ chế định giá dựa trên rủi ro, trong khi phần lớn trái phiếu phát hành riêng lẻ vẫn chưa được xếp hạng tín nhiệm. Ước tính cho thấy tín dụng không xếp hạng chiếm phần lớn trái phiếu đang lưu hành và chỉ khoảng 1% số trái phiếu được xếp hạng. Điều này ảnh hưởng đến cách định giá rủi ro và sự minh bạch cho nhà đầu tư.

• Nam Rạch Chiếc – NRCCH2125001: huy động 1.300 tỉ đồng, sử dụng hơn 10 tỉ đồng cho chi phí hoạt động sai mục đích.
• DIC Corp – DIGH2326001: sử dụng 520,5 tỉ đồng trên 600 tỉ đồng; mua cổ phần Du lịch DIC và thanh toán trái phiếu DIGH2124003; liên quan dự án Long Tân, Đồng Nai.
• Hung Thinh Land – sai phạm công bố thông tin và đăng ký trái phiếu: phạt trên 310 triệu đồng, trong đó 175 triệu đồng liên quan đến việc công bố thông tin sai lệch về sử dụng vốn.
• Nghị định 200/2026/NĐ-CP và VIS Rating: cải thiện khung pháp lý và tính minh bạch, đồng thời nhấn mạnh cần có cơ chế đánh giá rủi ro chuẩn hóa.