Nhiều lô trái phiếu bất động sản giá trị lớn được phát hành trong quý I/2026

Tổng quan về lượng trái phiếu bất động sản trong quý I/2026

Theo VBMA, quý I/2026 ghi nhận 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị lên tới hơn 40.000 tỉ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản dẫn đầu về quy mô phát hành với hơn 24.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 60% tổng giá trị. Nhóm ngân hàng ở mức xấp xỉ 29%, cho thấy sự tập trung của nguồn vốn vào bất động sản và tài sản liên quan.

Thông tin này cho thấy nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản vẫn ở mức cao ngay đầu năm, bất chấp những áp lực rủi ro và thắt chặt tín dụng. Sự dịch chuyển nguồn vốn sang trái phiếu cho thấy vai trò của kênh này trong cấp vốn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.

Đáng chú ý, VBMA cho biết quy mô trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm 2026 lên tới gần 204.000 tỉ đồng, trong đó khoảng 124.700 tỉ đồng là trái phiếu bất động sản. Lượng trái phiếu chậm trả và quá hạn trong quý I/2026 lên tới 3.732 tỉ đồng, tăng 50% so với quý IV/2025; có tới 57 tỉ đồng trong số này đã được thanh toán.

Các đợt phát hành lớn và trường hợp đặc biệt

Một trường hợp đáng chú ý là Tam Tài Lộc (HNX) đã huy động thành công 5.700 tỉ đồng từ trái phiếu kỳ hạn một năm đến 23.4.2027, lãi suất 10%/năm và có tài sản bảo đảm. Doanh nghiệp này được cho là đối tác phát triển kinh doanh của Masterise, và danh mục đầu tư giai đoạn 2026-2029 gồm hai dự án tại TP.HCM và Hà Nội, với tổng vốn góp lên tới 6.439 tỉ đồng.

Trong khi đó, Phát Đạt (đầu tư và phát triển bất động sản) huy động liên tiếp hai lô trái phiếu trong tháng 3 với tổng giá trị 5.600 tỉ đồng, ngoài ra còn duy trì 5.400 tỉ đồng trái phiếu từ đợt phát hành cuối năm 2025. Tính đến cuối năm 2025, vốn điều lệ của Phát Đạt ở mức 7.008 tỉ đồng, và công ty này đã báo lỗ gần 432 tỉ đồng trong năm 2025, khiến lỗ lũy kế tăng lên hơn 510 tỉ đồng.

Theo dữ liệu của VBMA, việc Phát Đạt và Tam Tài Lộc phụ thuộc mạnh vào nguồn tiền từ các hoạt động liên doanh và lợi nhuận hợp tác, khiến rủi ro dòng tiền trở nên nhạy cảm với tiến độ các dự án và điều kiện thị trường. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu của các công ty này ở mức cao và thâm hụt dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi khiến quản trị rủi ro và minh bạch thông tin được xem là yếu tố cần theo dõi.

Đánh giá rủi ro và tác động tới thị trường

VBMA ghi nhận sự phụ thuộc lớn vào nguồn vốn từ trái phiếu và nguồn vốn ngân hàng, đồng thời cho thấy cách thức quản trị và kiểm soát nội bộ vẫn còn hạn chế tại một số công ty bất động sản. Khoảng cách giữa kỳ vọng tài trợ bằng trái phiếu và khả năng thanh toán lãi, gốc có thể tạo áp lực lên định giá cổ phiếu trong các quý tới, đặc biệt với các doanh nghiệp có quy mô nợ lớn và quỹ đất/dự án chưa hoàn tất.

Việc đáo hạn trái phiếu và áp lực nợ phải trả sẽ là yếu tố theo dõi quan trọng đối với ngành bất động sản và các nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Các nhà điều hành cần tăng cường quản trị rủi ro, minh bạch thông tin và củng cố nguồn vốn để duy trì đà tăng trưởng ổn định trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức.

Điểm nổi bật cần theo dõi

• 13 đợt phát hành trái phiếu quý I/2026 với tổng giá trị > 40.000 tỉ đồng.
• Bất động sản chiếm ~60% tổng giá trị trái phiếu phát hành quý này.
• Tam Tài Lộc huy động 5.700 tỉ đồng; dự án Grand Marina Saigon và Cao Xà Lá.
• Phát Đạt huy động 5.600 tỉ đồng từ hai đợt trái phiếu; vốn điều lệ 7.008 tỉ đồng; lỗ năm 2025
• Áp lực đáo hạn trái phiếu năm 2026 lên tới 204.000 tỉ đồng và dư nợ trái phiếu bất động sản chiếm phần lớn.