Nhà đầu tư lo cắt “hàng ngộp”

Khó khăn của nhà đầu tư bất động sản thứ cấp

Nhiều nhà đầu tư bất động sản từng sử dụng đòn bẩy tài chính đang rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan khi áp lực trả nợ tăng cao trong bối cảnh lãi suất ngân hàng leo thang và sức mua chững lại. Anh Thành Luân, một nhà đầu tư tại TP.HCM, đã mua ba căn hộ của Tập đoàn Bcons bằng vốn vay. Giờ đây, các đợt thanh toán cuối đến gần, nhưng việc bán bớt hai căn hộ để giảm gánh nặng tài chính vẫn chưa thành công vì không có người mua với giá kỳ vọng.

Tương tự, anh Văn Sỹ rao bán căn hộ tại chung cư Sen Hồng với giá 1,3 tỷ đồng nhưng chưa tìm được khách quyết định mua do tâm lý e ngại vay ngân hàng. Đây là hai trong nhiều trường hợp phổ biến hiện nay, phản ánh chi phí vốn tăng, thu nhập chịu áp lực và sự thận trọng của người mua đối với các khoản vay tín dụng.

Người mua ngày càng thực dụng

Khảo sát của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) với 968 người có nhu cầu cho thấy hành vi mua bất động sản đang dịch chuyển theo hướng thực dụng. Pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư và giá bán là ba tiêu chí được ưu tiên hàng đầu, lần lượt chiếm 74%, 72% và 72%. Vị trí và khả năng kết nối chiếm 67%, đáp ứng nhu cầu ở thực 50%. Thời gian cân nhắc cũng kéo dài: 38% khách cần 3-4 tháng, 20% cần 5-6 tháng, và 18% cần trên 6 tháng, tức chỉ 24% quyết định trong 1-2 tháng.

Chuyên gia dự báo giá sẽ điều chỉnh

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Dat Xanh Services, dự báo khoảng 30.000 sản phẩm sẽ được bổ sung cho thị trường phía Nam trong quý cuối năm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp năm 2026 lên hơn 140.000 sản phẩm. Nguồn cung thứ cấp cũng tăng do nhiều dự án bàn giao. Giá bán sơ cấp dự kiến giảm nhẹ, trong khi giá thứ cấp có thể giảm mạnh hơn, đặc biệt với những tài sản chịu áp lực lãi vay. Bà Cao Thị Thanh Hương từ Savills TP.HCM nhận định thị trường chưa bước vào chu kỳ điều chỉnh giá trên diện rộng, nhưng sức mua chững lại và giá neo cao tạo khoảng cách rõ rệt với khả năng chi trả. Dữ liệu cho thấy 80% nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM có giá trên 100 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ giảm xuống khoảng 32%.

Khuyến nghị cho nhà đầu tư

Trước tình hình này, nhà đầu tư thứ cấp cần tính toán lại chiến lược nắm giữ tài sản. Việc chủ động điều chỉnh giá bán, chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn hoặc cơ cấu lại danh mục là những phương án giảm áp lực dòng tiền. Đối với bất động sản cho thuê, cần đánh giá nguồn thu thực tế có bù đắp chi phí vốn và duy trì hay không. Khả năng kiểm soát đòn bẩy, sức chịu đựng của dòng tiền và mức độ phù hợp giữa giá tài sản với nhu cầu thực sẽ ngày càng quan trọng. Nhà đầu tư cần điều chỉnh kỳ vọng kịp thời để hạn chế rủi ro, thay vì tiếp tục bị động trước áp lực tài chính.