Áp lực đáo hạn 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản: Phân hóa gay gắt và bài toán rủi ro cho ngân hàng

Khung pháp lý mới và tác động lên trái phiếu bất động sản

Hồi đầu tháng 6/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 200/2026/NĐ-CP về chào bán trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Nghị định thay thế các quy định trước như Nghị định 153/2020/NĐ-CP, Nghị định 65/2022/NĐ-CP và Nghị định 08/2023/NĐ-CP, nhằm tăng tính minh bạch và chuẩn hóa hồ sơ phát hành.

Theo ý kiến từ các chuyên gia, mục tiêu của khuôn khổ mới là thúc đẩy tính minh bạch và mở rộng phạm vi tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Dưới góc nhìn tư vấn, ông Đỗ Mạnh Hùng – Quyền Giám đốc Khối Tư vấn và Ngân hàng Đầu tư Chứng khoán Maybank cho biết nghị định này giữ lại tinh thần các luật và nghị định cũ và nhấn mạnh sự cần thiết của kế hoạch dòng tiền trả nợ. Theo đó, các doanh nghiệp cần nêu chi tiết phương án dòng tiền và nguồn trả nợ.

• Trái phiếu chào bán cho cá nhân chuyên nghiệp phải được xếp hạng tín nhiệm, có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán.
• Ngoài các tổ chức tín dụng, các tổ chức khác không được phát hành nhiều đợt trái phiếu; mỗi lần phát hành phải là một hồ sơ hoàn toàn mới.

Bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh – Trưởng nhóm phân tích VIS Rating cho rằng nghị định 200 đã hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và giúp xếp hạng tín nhiệm phổ biến hơn, đồng thời hồ sơ phát hành đầy đủ hơn. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, bà nêu ra ba ưu tiên cần tập trung:

• Xây dựng cơ chế định giá theo rủi ro và đường cong lãi suất tin cậy, vì hiện tại lãi suất phát hành vẫn dựa nhiều vào thỏa thuận hơn là rủi ro tín nhiệm.
• Mở rộng cơ sở nhà đầu tư tổ chức dài hạn như quỹ hưu trí và công ty bảo hiểm, để cải thiện cấu trúc nguồn vốn cho phát hành.
• Nâng cao năng lực thực thi của các tổ chức trung gian để bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư khi rủi ro xảy ra.

Rủi ro và diễn biến thị trường trái phiếu bất động sản

Rủi ro lớn nhất được cho là nằm ở phân khúc đầu cơ như đất nền và dự án nghỉ dưỡng. Ông Phan Quốc Bửu – Giám đốc Trung tâm phân tích Nghiên cứu tại Công ty cổ phần chứng khoán BIDV nêu rõ môi trường lãi suất cao đang ảnh hưởng tới sức mua, đặc biệt ở mảng bán lẻ và bất động sản. Nhu cầu mua nhà giảm khi lãi suất vay vẫn ở mức cao, làm giảm dòng tiền của doanh nghiệp.

Nhóm ngành xuất khẩu như dệt may và thủy sản đang chịu sức ép kép từ chi phí đầu vào tăng (giá dầu, vận chuyển) và rủi ro thuế quan. Trong bối cảnh này, ngành thâm dụng lao động cũng chịu áp lực tăng lương tối thiểu và cạnh tranh lao động. Theo ông Bửu, ngành bất động sản vẫn đối diện rủi ro nợ xấu nếu lãi suất duy trì ở mức cao.

Áp lực đáo hạn và biên độ lãi suất phát hành bất động sản

Liên quan đến bất động sản, áp lực đáo hạn trái phiếu cuối năm 2026 ước khoảng 60.000 tỷ đồng. Tuy vậy, rủi ro được cho là phân hóa giữa các doanh nghiệp: khoảng 40% trái phiếu đáo hạn đến từ các doanh nghiệp từng chậm trả hoặc gia hạn nợ; phần còn lại vẫn phụ thuộc vào tiến độ xử lý tài sản và tiếp cận vốn mới. Lãi suất phát hành bất động sản hiện đã tăng lên mức 11,5–12%, thậm chí lãi suất thả nổi có thể lên đến 13–15%. Doanh nghiệp phải đối mặt với hai áp lực cùng lúc: chi phí tài chính tăng và dòng tiền kinh doanh suy giảm.

Nhận định về phân khúc và bức tranh tổng thể

Ông Nguyễn Đức Huy, CFA – Trưởng nhóm phân tích VIS Rating cho rằng rủi ro chất lượng tài sản tập trung ở ba nhóm: cho vay bất động sản (bao gồm người mua nhà và chủ đầu tư), khách hàng bán lẻ kinh doanh và các doanh nghiệp xuất khẩu quy mô nhỏ. Lãi suất cho vay bất động sản tại một số ngân hàng hiện quanh mức 14%. Ông nhấn mạnh rủi ro tập trung ở phân khúc đầu tư và dự án gặp vấn đề pháp lý, đồng thời cho rằng tỷ lệ đòn bẩy hộ gia đình tăng và thu nhập bị ảnh hưởng bởi lạm phát có thể đẩy nợ quá hạn lên cao. Các ngân hàng vừa và nhỏ sẽ chịu tác động mạnh do độ rủi ro cao từ danh mục tài sản này.

Vận động thị trường được dự báo tiếp tục chịu tác động từ lãi suất và dòng vốn. Ông Phan Duy Hưng – Giám đốc Cấp cao, Ban Định chế Tài chính VIS Rating cho biết trong 163.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành trong 6 tháng vừa qua, ngân hàng chiếm 46% và bất động sản chiếm 45%. Với mặt bằng lãi suất cao, chỉ có các doanh nghiệp được bảo lãnh từ tổ chức quốc tế hoặc ngân hàng lớn mới dễ dàng ra hàng. VIS Rating kỳ vọng quý 3–q4 sẽ có thêm tổ chức phát hành ngoài ngành bất động sản nhờ sự bảo lãnh của quốc tế, nhưng ở trái phiếu thông thường lãi suất khó dưới 10% và thường neo ở mức 11–12%, nên phân khúc này vẫn chủ yếu do các doanh nghiệp bất động sản chiếm lĩnh.