Quý I/2026: Doanh nghiệp bất động sản phân hóa mạnh

Phân tích quý I/2026: Bất động sản phân hóa mạnh

Quý I/2026 cho thấy sự phân hóa rõ nét trên thị trường bất động sản. Vinhomes ghi nhận lợi nhuận sau thuế lên tới 25.625 tỷ đồng, nhờ bàn giao sản phẩm tại các đại đô thị lớn như Vinhomes Ocean City và Vinhomes Royal Island; tổng tài sản cuối quý 1 đạt gần 870.000 tỷ đồng.

Trong nhóm dẫn đầu, Novaland cho thấy tín hiệu cải thiện với doanh thu thuần hợp nhất 3.587 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 860 tỷ đồng, nhờ bàn giao sản phẩm tại Sunrise Riverside, Aqua City, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm. Ở Phát Đạt, lợi nhuận sau thuế quý I vượt hơn 137 tỷ đồng, tăng gần 2,7 lần so với cùng kỳ; doanh thu và thu nhập hợp nhất đạt hơn 1.011 tỷ đồng và tổng tài sản đạt hơn 24.100 tỷ đồng.

Điểm chung của nhóm dẫn đầu là người có pháp lý rõ ràng, sản phẩm có thể bàn giao và năng lực triển khai tốt; đây là nhóm có lợi thế khi thị trường phục hồi. Tuy nhiên, làn sóng rút lui cũng tăng mạnh: theo Bộ Xây dựng, trong 3 tháng đầu năm có tới 726 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, số doanh nghiệp thành lập mới đạt 1.563 đơn vị, tăng hơn 54% so với năm 2025.

Những diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu hơn. Doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, quỹ đất sạch và khả năng triển khai dự án tốt được dự báo sẽ mở rộng quy mô, trong khi các đối thủ yếu và phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ chịu áp lực lớn hơn. Bối cảnh vĩ mô vẫn chịu tác động của xu hướng thắt chặt tiền tệ toàn cầu và biến động giữa các kênh tài trợ, khiến chi phí vốn ở mức cao và thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa ổn định.

Tuy vậy, các tín hiệu tích cực vẫn hiện hữu khi khung pháp lý được cải thiện và nhiều vướng mắc dự án dần được tháo gỡ. Các biện pháp hỗ trợ như phát triển nhà ở xã hội, tăng cường tiếp cận tín dụng đi kèm kiểm soát rủi ro và minh bạch thông tin được kỳ vọng sẽ hỗ trợ phục hồi bền vững hơn cho thị trường. Tóm lại, quý I/2026 cho thấy bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn chọn lọc tự nhiên; những doanh nghiệp có nội lực mạnh sẽ dẫn dắt, còn các đơn vị yếu hơn buộc rời bỏ thị trường.