Lãi suất hạ nhiệt: Dòng tiền sẽ chọn cổ phiếu hay bất động sản?

Lãi suất giảm nhưng dòng tiền chưa vội dịch chuyển

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm mặt bằng lãi suất huy động và cho vay, trong đó có yêu cầu giảm tối thiểu 0,5 điểm phần trăm đối với lãi suất tiền gửi bình quân phát sinh mới ở các kỳ hạn từ sáu tháng. Đến cuối tháng 10/2026, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh biểu lãi suất, làm dấy lên kỳ vọng chi phí vốn giảm sẽ kéo dòng tiền quay lại thị trường chứng khoán và bất động sản.

Tuy nhiên, theo số liệu NHNN công bố, lãi suất tiền gửi bình quân của các giao dịch phát sinh mới đến ngày 20/9 đạt 6,38%/năm, tăng 1,15 điểm phần trăm so với cuối năm 2025. Đợt giảm cuối tháng 10 diễn ra sau một thời gian chi phí vốn gia tăng, nên đây mới chỉ là tín hiệu định hướng, chưa đủ khẳng định nền kinh tế bước vào chu kỳ tiền rẻ kéo dài.

Lãi suất huy động giảm không đồng nghĩa mọi khoản vay lập tức rẻ hơn. Tốc độ điều chỉnh phụ thuộc vào hợp đồng tín dụng, cơ cấu nguồn vốn và chính sách của từng ngân hàng, cùng khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp.

Vì sao cổ phiếu có thể phản ứng trước bất động sản?

Về nguyên lý, khi lãi suất giảm, chi phí vốn và mức lợi nhuận tối thiểu nhà đầu tư yêu cầu có thể giảm theo, hỗ trợ định giá tài sản. Thị trường chứng khoán phản ánh điều này tương đối nhanh vì giá cổ phiếu có thể điều chỉnh ngay khi nhà đầu tư kỳ vọng lãi suất giảm, trước cả khi doanh nghiệp ghi nhận chi phí tài chính thấp hơn.

Doanh nghiệp có dư nợ vay lớn nhưng dòng tiền ổn định sẽ hưởng lợi khi chi phí lãi vay giảm; doanh nghiệp có kế hoạch đầu tư mới cũng có thêm động lực triển khai dự án. Tuy nhiên, lợi ích không phân bổ đồng đều: doanh nghiệp có doanh thu suy yếu hoặc gánh nặng nợ quá lớn chưa chắc trở nên hấp dẫn, và hệ số P/E không tự động tăng mỗi khi lãi suất giảm.

Đối với bất động sản, cơ chế điều chỉnh khác biệt hơn. Khoản vay mua nhà rẻ hơn có thể cải thiện khả năng chi trả, nhưng giao dịch còn phụ thuộc vào giá bán, pháp lý, nguồn cung và thu nhập hộ gia đình. Theo Bộ Xây dựng, quý III/2026 ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch bất động sản, tương đương 92% quý trước, trong khi tín dụng bất động sản tăng 9,84% - thấp hơn mức tăng 12,27% của tín dụng chung.

Dòng tiền có thực sự rời ngân hàng?

Khi nhà đầu tư dùng tiền gửi mua cổ phiếu, số tiền được chuyển cho người bán; giao dịch bất động sản cũng tương tự. Về tổng thể, tiền gửi không biến mất khỏi hệ thống ngân hàng, mà chỉ thay đổi người nắm giữ, cơ cấu danh mục và mức giá giao dịch.

Tại phiên cuối tháng 10, VN-Index đóng cửa ở 1.741,62 điểm, giảm 1,83% trong tuần với bốn trên năm phiên giảm điểm. Thanh khoản và độ đồng thuận giữa các nhóm cổ phiếu chưa cho thấy tín hiệu phục hồi đủ mạnh, cho thấy kỳ vọng nới lỏng tiền tệ và sức mua thực tế là hai vấn đề khác nhau.

Lãi suất là điều kiện hỗ trợ, không phải lý do duy nhất để đầu tư

Nếu lãi suất giảm đồng thời với tăng trưởng kinh tế và lợi nhuận doanh nghiệp cải thiện, cổ phiếu có thể phản ứng sớm nhờ tính thanh khoản cao. Bất động sản có thể phục hồi chậm hơn, bắt đầu từ những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và mức giá phù hợp thu nhập người mua.

Ngược lại, nếu sức cầu yếu và khả năng hấp thụ tín dụng hạn chế, cả hai thị trường khó hình thành chu kỳ tăng trưởng bền vững. Khả năng duy trì lãi suất thấp còn chịu ràng buộc bởi lạm phát, tỷ giá và cân đối vốn hệ thống ngân hàng.

Trong giai đoạn đầu giảm chi phí vốn, chứng khoán có lợi thế về tốc độ phản ứng, nhưng không đồng nghĩa mọi cổ phiếu đều đáng mua. Bất động sản hưởng lợi rõ hơn ở giai đoạn sau khi chi phí vay thấp chuyển thành giao dịch thực tế. Câu hỏi quyết định là tài sản nào tạo ra lợi nhuận tương xứng với giá và rủi ro, thay vì chỉ dựa trên lãi suất thấp hơn.