Nhiều cổ phiếu bất động sản giảm tới 50–60%, đâu là nguyên nhân chính?

Áp lực lớn lên nhóm cổ phiếu bất động sản

Phiên giao dịch đầu tuần (28/9) tiếp tục ghi nhận sức ép mạnh lên nhóm cổ phiếu bất động sản. VN-Index có thời điểm giảm hơn 20 điểm xuống 1.763,62 điểm trước khi hồi phục nhờ lực đỡ từ dầu khí và một số cổ phiếu vốn hóa lớn, chốt phiên chỉ còn giảm 4,43 điểm tại 1.780,68 điểm.

Trong khi đó, nhiều mã địa ốc vẫn chìm trong sắc đỏ. KOS và NVL giảm sàn, còn DIG, HDC, NLG, SCR, HHS cùng mất từ 3% đến 6%. Tình trạng này không chỉ diễn ra trong một phiên mà đã kéo dài suốt thời gian qua, khiến nhiều cổ phiếu bất động sản rơi về vùng giá thấp tương tự cuối năm 2022.

Loạt cổ phiếu mất nửa giá trị

Cổ phiếu AGG của An Gia giảm từ khoảng 19.000 đồng xuống 9.180 đồng, mất gần một nửa giá trị và chạm đáy kể từ khi niêm yết năm 2020. SCR của TTC Land chỉ còn 3.870 đồng, thấp hơn 61% so với tháng 9/2025 và trở về vùng giá thấp nhất kể từ tháng 11/2022.

Tương tự, SGR của Saigonres giảm từ 28.000 đồng (tháng 7/2025) xuống còn 10.700 đồng, tương đương mức giảm trên 60%. KDH của Nhà Khang Điền cũng điều chỉnh từ khoảng 36.000 đồng xuống 15.300 đồng, mất khoảng 57,5%. Cổ phiếu DIG sau nhiều nhịp phục hồi từ năm 2021 đến nay lùi về 9.230 đồng, giảm khoảng 60% so với tháng 10/2025.

Nguyên nhân chính: lãi suất và thanh khoản

Theo DKRA Consulting, lãi suất vay mua nhà cố định trong 12–24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại trong tháng 8 phổ biến quanh 10,9%/năm, cao hơn đáng kể mức 8,5–9,2%/năm của quý II. Chi phí vay tăng trực tiếp làm giảm nhu cầu mua nhà, đặc biệt với khách hàng dùng đòn bẩy tài chính.

Thanh khoản thị trường nhà ở chịu sức ép rõ rệt. Theo S&I Ratings, tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội và TP.HCM giảm 20–40% so với các quý trước. Số liệu Bộ Xây dựng cho thấy quý II có hơn 100.000 giao dịch bất động sản, giảm 28,5% so với quý I và thấp hơn 36,3% so với cùng kỳ năm 2025.

Áp lực tài chính doanh nghiệp

Chi phí vốn của doanh nghiệp bất động sản hiện khoảng 12–14%/năm, trong khi giá nhân công và nguyên vật liệu tăng 10–20%, đẩy chi phí phát triển dự án lên cao. Tại Novaland, tổng dư nợ vay đến ngày 30/6/2026 đạt 72.911 tỷ đồng. Dư nợ của Nhà Khang Điền cuối tháng 6 cao gấp khoảng 2,5 lần so với cuối năm 2022 do mở rộng quỹ đất.

Trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi, biên lợi nhuận của các doanh nghiệp địa ốc có thể tiếp tục chịu sức ép. Điều này lý giải vì sao dù một số doanh nghiệp có bước tiến về pháp lý hoặc dòng tiền, giá cổ phiếu vẫn chưa tạo được xu hướng phục hồi bền vững.

Sự phân hóa trong nhóm bất động sản nhiều khả năng còn tiếp diễn, với lợi thế nghiêng về những doanh nghiệp có bảng cân đối tài chính tốt, dự án triển khai được và khả năng bán hàng thực tế.