Cung - cầu bất động sản vẫn “lệch pha”

Thị trường bổ sung nguồn cung mới

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), cả nước ghi nhận khoảng 12.357 sản phẩm mới trong quý III/2026, trong đó miền Bắc chiếm 40% và miền Nam chiếm 36%. Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 49.657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung tập trung chủ yếu từ các khu đô thị quy mô lớn do các doanh nghiệp như Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes, Ecopark phát triển. Tại TP.HCM, Savills cho biết trong quý III/2026, thị trường đón khoảng 1.900 căn hộ mới, trong đó phân khúc hạng A và hạng B chiếm khoảng 80%.

Nhiều doanh nghiệp cũng triển khai dự án mới hoặc chuẩn bị quỹ sản phẩm giai đoạn tiếp theo. Điển hình, Vạn Xuân Group động thổ dự án Happy One Elite tại số 218 Tam Bình, dự kiến cung cấp khoảng 784 sản phẩm. Phú Đông Group dự kiến triển khai 2 dự án chung cư tại Dĩ An với tổng cung khoảng 2.000 căn hộ trong năm 2027. Five Star Group lên kế hoạch trở lại thị trường với dự án Five Star Odyssey tại Vũng Tàu, cung cấp hơn 1.500 sản phẩm phòng khách sạn và căn hộ dịch vụ.

Giá cao và lãi suất tăng gây áp lực lên người mua

Mặc dù nguồn cung được bổ sung, cơ hội sở hữu nhà của người có nhu cầu thực vẫn khó khăn. Dữ liệu Savills cho thấy nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM chủ yếu ở phân khúc hạng A và B, với giá bán trên 90 triệu đồng/m2; trong đó khoảng 80% sản phẩm có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 25%, trong khi các dự án mới mở bán ghi nhận khoảng 45%. Lãi suất vay mua nhà bình quân đến quý II/2026 ở mức khoảng 13%/năm, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Điều này trực tiếp làm tăng nghĩa vụ trả nợ cho các khoản vay dài hạn 10-25 năm.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh - Tiếp thị Dat Xanh Services, cho rằng thị trường đang chuyển từ việc có sản phẩm để bán sang phát triển sản phẩm có khả năng tạo thanh khoản thực. Các chủ đầu tư cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, giá bán và phương thức bán hàng phù hợp với sức mua.

Khuyến nghị cho người mua nhà

PGS-TS. Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế - khuyến nghị người trẻ không nên vì áp lực sở hữu nhà mà mua bằng mọi giá. Thuê nhà trong thời gian tích lũy tài chính là phương án đáng cân nhắc nếu khoản vay vượt khả năng chi trả. Tổng số tiền trả nợ gốc và lãi hàng tháng chỉ nên chiếm tối đa 30-40% thu nhập thực nhận của gia đình.

Người mua cũng cần dự phòng chi phí sinh hoạt và nghĩa vụ tài chính trong ít nhất 6 tháng, đồng thời tính đến kịch bản lãi suất tăng kéo dài. Bài toán an cư không chỉ là đủ tiền mua nhà mà còn phải bảo đảm khả năng duy trì cuộc sống và trả nợ lâu dài.