Nhà nước mua lại dự án bất động sản mắc kẹt: Giải phóng nguồn lực hay trở thành “người mua cuối cùng”?

Bối cảnh và quy mô dự án bất động sản mắc kẹt

Theo Ban Chỉ đạo 751, cả nước có khoảng 4.500 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc, với hơn 3,3 triệu tỷ đồng vốn bị “đóng băng”. Đến giữa năm 2026, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ, khơi thông hơn 800.000 tỷ đồng vốn đầu tư.

Đằng sau mỗi dự án đình trệ là vốn của chủ đầu tư, tín dụng ngân hàng, tiền của người mua nhà, công nợ nhà thầu và nguồn lực đất đai chưa sử dụng. Vì vậy, đề xuất thí điểm Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mắc kẹt không chỉ là giải pháp thanh khoản mà còn là cách tách số phận tài sản khỏi số phận doanh nghiệp, giúp hoàn thiện công trình và đưa đất đai trở lại sử dụng.

Bài toán định giá khi Nhà nước trở thành “người mua cuối cùng”

Khái niệm “người cho vay cuối cùng” quen thuộc trong tài chính khác hẳn với việc mua lại tài sản. Nhà nước không chỉ cung cấp thanh khoản tạm thời mà còn tiếp nhận quyền lợi, nghĩa vụ và rủi ro gắn với dự án. Câu hỏi cốt lõi là tài sản thực sự đáng giá bao nhiêu.

Ví dụ một dự án có tổng chi phí đầu tư 10.000 tỷ đồng nhưng sau nhiều năm đình trệ, giá trị kinh tế chỉ còn 6.000-7.000 tỷ đồng. Nếu Nhà nước mua với giá gần chi phí lịch sử, một phần tổn thất của nhà đầu tư sẽ chuyển sang khu vực công. Ngược lại, nếu mua theo giá thị trường, cổ đông và chủ nợ phải ghi nhận khoản lỗ đã phát sinh.

Bài học từ “ngân hàng 0 đồng” và rủi ro đạo đức

Kinh nghiệm năm 2015 khi Ngân hàng Nhà nước mua bắt buộc cổ phần của Xây dựng, OceanBank, GPBank với giá 0 đồng cho thấy nguyên tắc: Nhà nước có thể cứu tài sản có ý nghĩa hệ thống mà không nhất thiết cứu phần vốn của chủ đầu tư. Bảo vệ người gửi tiền không đồng nghĩa bảo vệ cổ đông cũ.

Nếu doanh nghiệp kỳ vọng được mua lại, họ có thể ít thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy. Chủ nợ cũng dễ dãi hơn khi cấp vốn, tạo rủi ro đạo đức khiến chính sách xử lý sai lệch quá khứ lại sinh ra sai lệch mới.

Cánh cửa hẹp và tiêu chí định giá

Để tránh biến thành “sàn giá” ngầm, cơ chế mua lại cần giới hạn ở các dự án có khả năng xử lý pháp lý, có nhu cầu thực, hoàn thành trong thời gian hợp lý và được thẩm định độc lập. Giá mua phải phản ánh giá trị kinh tế tại thời điểm xử lý, không phải chi phí lịch sử hay kỳ vọng lợi nhuận cũ.

Việc tiếp quản càng có cơ sở nếu dự án sau đó bổ sung nhà ở xã hội, nhà cho thuê hoặc quỹ nhà công. Phân biệt rõ cứu dự án với cứu doanh nghiệp, bảo vệ người mua nhà với bảo vệ cổ đông là nguyên tắc không thể trộn lẫn.

Nếu mua đúng dự án, đúng giá, Nhà nước có thể giải phóng nguồn lực và tăng cung nhà ở. Ngược lại, nếu giá mua bảo toàn quyết định đầu tư kém hiệu quả, tổn thất tư nhân sẽ chuyển sang khu vực công, làm chậm quá trình điều chỉnh của thị trường. Đây là bài toán cần sự cân nhắc kỹ lưỡng từ các nhà hoạch định chính sách.