Vào mùa săn “hàng ngộp”

Khung cảnh thị trường bất động sản và hiện tượng hàng ngộp

Một bộ phận nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đang rục rịch gom hàng, làm thị trường xuất hiện hiện tượng người mua ép giá khi bên bán phần lớn là người bị “ngộp hàng”. Hiện tượng này tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền ven đô và các dòng bất động sản nhà phố ở vùng ven nhưng chưa được khai thác sử dụng, theo nhận định từ giới môi giới và chuyên gia địa ốc.

Trong bối cảnh đầu quý III/2026, khu vực phía Nam bắt đầu xuất hiện các đợt “sóng ngầm” rao bán bất động sản. Người bán ở thế “được giá thì bán, không thì thôi” đang dần nhường chỗ cho trạng thái áp lực tài chính, buộc họ chấp nhận giảm giá mạnh để kích cầu. Người mua có cơ hội tiếp cận hàng hóa với mức giá được cho là hợp lý hơn so với thời điểm đỉnh sóng.

Kẻ cười, người khóc trên thị trường

Những người nắm giữ bất động sản không có ý định bán ra lúc này có thể xem là đang “ôm hàng” chờ đợi chu kỳ phục hồi. Ngược lại, những người muốn bán nhanh vì áp lực lãi suất vay ngân hàng tăng cao và các khoản nợ đến hạn có thể chấp nhận mức giá thấp hơn để cắt lỗ. Câu chuyện này diễn ra với tần suất cao khi lãi suất và áp lực thanh khoản tiếp tục tác động đến quyết định của các bên.

Ví dụ tại một trường hợp cụ thể, một khách hàng của một môi giới ở tỉnh lộ 44, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, từng bỏ ra 1,5 tỷ đồng vay ngân hàng để mua nền đất với giá 2,5 tỷ đồng nhằm mục đích “lướt sóng”. Do áp lực trả nợ ngày càng gia tăng, người mua quyết định rao bán; sau nhiều lần giảm giá xuống 1,9 tỷ đồng, đã có người xuống tiền. Đây chỉ là một trong nhiều trường hợp thể hiện mức giảm sâu từ 20-30% so với thời điểm cuối năm 2025 trong các khu vực ven đô.

Theo các khảo sát từ các môi giới, nhiều chủ tài sản khác cũng đang rao bán với mức giảm ở mức tương tự, tập trung ở đất nền ven đô và các dự án nhà phố vùng ven như Long Thành hay Nhơn Trạch, nơi nhiều sản phẩm vẫn chưa có khai thác sử dụng do ở mức đầu tư và kỳ vọng sinh lợi dài hạn.

Quan điểm của giới chuyên môn và những yếu tố dẫn đến cơ hội

Tại TP.HCM và các khu vực trung tâm, hiện tượng “ngộp hàng” vẫn xuất hiện, tuy nhiên nhu cầu mua tại khu vực này vẫn lớn và có thể “chốt kèo” khi người bán đưa ra mức giá phù hợp. Theo ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc, người mua vẫn có thể ép được giá khoảng 10-15% nếu họ sẵn sàng chờ đợi và tìm kiếm sản phẩm có tính thanh khoản cao. Ông nhấn mạnh rằng nhóm người mua hàng ngộp có cơ hội lời lớn khi thị trường phục hồi và sản phẩm được xem là hiếm, nếu họ có chiến lược tích cực và kế hoạch tài chính vững vàng. | Ảnh tham khảo: Điều tra thị trường được ghi nhận bởi các chuyên gia địa ốc. |

Theo bà Võ Nhật Liễu - Tổng giám đốc Công ty BrandLift Asia, trong bối cảnh các kênh đầu tư khác (vàng, chứng khoán, tiền số) biến động mạnh, bất động sản vẫn được xem là nơi trú ẩn và có tiềm năng duy trì giá trị. Bà cho rằng dòng tiền vẫn chảy vào bất động sản nhưng đòi hỏi ba điều kiện rõ ràng: pháp lý minh bạch, giá cả hợp lý và khả năng tạo dòng tiền hoặc dư địa tăng giá hấp dẫn. Điều này giải thích vì sao nhiều dự án vẫn “bất động giao dịch” còn lại có giao dịch, trong khi lượng tiền lớn vẫn đứng ngoài thị trường cho đến khi điều kiện phù hợp xuất hiện.

Theo ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, đây có thể là thời điểm vàng để các nhà đầu tư có tiền mặt tích lũy mua được hàng với mức chiết khấu từ 15-20% so với đỉnh sóng. Ông lưu ý những người dùng đòn bẩy cần thận trọng vì lãi suất vay cao có thể làm họ trở thành nạn nhân của làn sóng ngộp hàng. Theo quan điểm này, mùa săn hàng sẽ mang lại lợi thế cho người có tầm nhìn dài hạn và quản trị rủi ro tốt.

Kết luận và hàm ý đầu tư

Mùa săn hàng hiện tại đòi hỏi sự kiên nhẫn, kỷ luật tài chính và lựa chọn sản phẩm có pháp lý minh bạch cùng tiềm năng sinh lời. Đối với những người có thanh khoản và nguồn vốn mạnh, đây có thể là cơ hội để tích lũy bất động sản ở vị trí đẹp với mức chiết khấu hợp lý. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, rủi ro cao hơn do áp lực lãi suất và thanh khoản trên thị trường có thể gia tăng đáng kể. Mùa săn hàng được xem là cơ hội tiềm năng nhưng cần đánh giá kỹ lưỡng từng dự án và cân nhắc các yếu tố rủi ro trước khi xuống tiền.