Sự phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường trái phiếu bất động sản

Phân tích phân hóa trong thị trường trái phiếu bất động sản có dấu hiệu phục hồi có chọn lọc

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bất động sản tiếp tục cho thấy sự phân hóa rõ rệt, ưu tiên cho các chủ đầu tư có uy tín và tài sản bảo đảm minh bạch. Theo VBMA, tổng giá trị phát hành TPDN riêng lẻ trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt gần 188 nghìn tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm khoảng 40% tương đương khoảng 75 nghìn tỷ đồng.

Riêng trong tháng 6, toàn thị trường TPDN ghi nhận khoảng 44 nghìn tỷ đồng phát hành mới. Ngân hàng và bất động sản tiếp tục dẫn đầu quy mô phát hành, với LPBank, OCB, Techcombank, Vietcombank, ACB, BIDV và các tổ chức tín dụng khác đẩy mạnh phát hành với mức lãi suất bình quân từ 7,9%/năm.

Ở phía bất động sản, các tên như Vinhomes, Công ty CP Đô thị du lịch Cần Giờ, Vinpearl, CII… ghi nhận lãi suất phát hành ở mức cao, dao động khoảng 10%/năm đến trên 12,5%/năm. Mức lãi suất cao phản ánh rủi ro pháp lý dự án, tiến độ bán hàng, tài sản bảo đảm và khả năng quay vòng dòng tiền của các dự án.

Các nhà phân tích từ OCBS cho rằng động lực phát hành của nhóm bất động sản không chỉ đến từ nhu cầu mở rộng dự án mà quan trọng hơn là nhu cầu tái cấp vốn và cơ cấu lại dòng tiền để trả nợ, đặc biệt khi còn khoảng 116 nghìn tỷ đồng TPDN đáo hạn trong năm nay. Trong bối cảnh đó, Vinhomes thông qua kế hoạch phát hành riêng lẻ tối đa khoảng 3 nghìn tỷ đồng cho thấy kênh TPDN đang được mở lại với các chủ đầu tư đầu ngành có quỹ đất sạch và hồ sơ tín dụng rõ ràng.

Đồng thời, OCBS nhấn mạnh mặt bằng lãi suất phát hành trái phiếu bất động sản vẫn ở mức hai chữ số và sẽ tiếp tục cao do yêu cầu bù rủi ro từ phía nhà đầu tư liên quan đến pháp lý dự án, tiến độ bán hàng, và khả năng quay vòng tài sản bảo đảm. Bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh thuộc VIS Rating cho rằng mặc dù có áp lực, thị trường TPDN sẽ phân hóa và cơ hội huy động vốn sẽ tập trung vào các chủ đầu tư lớn có uy tín, có khả năng tái cấu trúc nợ và chuyển nợ trái phiếu sang các đợt phát hành mới với các trái chủ mới.

Trong dự báo dài hạn, VBMA cho biết ước tính từ nay đến hết năm 2026 sẽ có khoảng 111.673 tỷ đồng TPDN đến hạn thanh toán, với nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất lên tới 54,7% tổng giá trị đáo hạn. Điều này sẽ tạo áp lực thanh toán đồng thời đòi hỏi nguồn vốn mới từ thị trường để cân đối dòng tiền và đảm bảo thanh khoản cho các dự án đang triển khai.

Những chủ đầu tư lớn và có hồ sơ pháp lý rõ ràng được dự báo sẽ nắm lợi thế trong đợt tái cấu trúc vốn này, khi họ có khả năng chuyển nợ trái phiếu sang các đợt phát hành mới và thu xếp vốn từ các tổ chức trái chủ. Theo các chuyên gia VIS Rating, khoảng chú ý sẽ tập trung vào các dự án với quỹ đất sạch, tiến độ bán hàng tốt và tài sản bảo đảm minh bạch để huy động vốn thuận lợi hơn, dù chi phí vốn vẫn ở mức cao so với các kênh tín dụng ngân hàng.