Lợi nhuận ngành bất động sản: Tốt lỏi!

Áp lực lãi suất và dòng tiền tạo ra sự phân hóa rõ nét

Lãi suất cao, sức cầu chững lại và áp lực tài chính gia tăng khiến kết quả kinh doanh quý III/2026 của các doanh nghiệp bất động sản phân hóa mạnh. Theo ông Đào Hồng Dương, Giám đốc Phân tích ngành và cổ phiếu tại Chứng khoán VPBank, lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp bất động sản dân cư và thương mại được dự báo tăng khoảng 214% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu đến từ một số doanh nghiệp có dự án lớn đến kỳ bàn giao, không phản ánh sự cải thiện đồng đều.

Trong khi đó, các doanh nghiệp có dự án bước vào giai đoạn bàn giao có thể ghi nhận lợi nhuận tăng mạnh, còn những đơn vị đang phát triển dự án mới hoặc chưa hoàn tất thủ tục pháp lý vẫn đối mặt với doanh thu thấp và biến động lợi nhuận.

Dự báo kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp tiêu biểu

Công ty Chứng khoán Vietcombank dự báo Vinhomes (VHM) đạt doanh thu 59.330 tỷ đồng trong quý III/2026, tăng 261% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 15.230 tỷ đồng, tăng 243%. Phát Đạt (PDR) được dự báo đạt 122 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, tăng 42%.

Vincom Retail (VRE) có thể đạt 1.579 tỷ đồng lợi nhuận ròng, tăng 15% nhờ hoạt động cho thuê cải thiện và tỷ lệ lấp đầy cao. Ngược lại, Chứng khoán MB dự báo Đất Xanh (DXG) giảm 29% lợi nhuận, còn 65 tỷ đồng do doanh thu môi giới suy yếu và chi phí tài chính tăng. Khang Điền (KDH) có thể đạt 150 tỷ đồng, giảm 36%; Nam Long (NLG) dự kiến giảm 52%, còn 70 tỷ đồng do số lượng sản phẩm bàn giao hạn chế.

Áp lực nợ vay và trái phiếu đè nặng lên doanh nghiệp

Theo báo cáo của Chứng khoán Smart Invest (AAS), dư nợ tín dụng bất động sản đến ngày 30/6/2026 đạt khoảng 5,15 triệu tỷ đồng, tương đương 25,5% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Tổng nợ vay của 24 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết đạt khoảng 357.000 tỷ đồng, gấp 1,8 lần mức ghi nhận năm 2024.

Lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đến hạn trong giai đoạn 2026-2027 ước tính khoảng 246.000 tỷ đồng. Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và khả năng huy động vốn mới phân hóa, việc cân đối dòng tiền tiếp tục là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp địa ốc.

Triển vọng và khuyến nghị đầu tư

Ông Trần Thái Bình, Giám đốc Khối Phân tích tại Chứng khoán OCBS, nhận định quý IV/2026 vẫn có cơ hội đầu tư ở nhóm cổ phiếu bất động sản, nhưng mức độ phân hóa sẽ lớn hơn. Sau nhịp điều chỉnh vừa qua, nhiều cổ phiếu có nền tảng cơ bản tốt đã trở về vùng giá tương đối hấp dẫn, tạo cơ hội cho nhà đầu tư trung và dài hạn tích lũy hướng đến chu kỳ 2027.

Tuy nhiên, mức chiết khấu lớn không đồng nghĩa với định giá hấp dẫn nếu doanh nghiệp vẫn chịu áp lực nợ vay, hàng tồn kho và triển vọng lợi nhuận thiếu chắc chắn. Khả năng tạo dòng tiền, kiểm soát nợ vay và bảo đảm tiến độ các dự án khả thi sẽ là những yếu tố quan trọng để vượt qua áp lực vốn hiện nay.