Trái phiếu bất động sản phục hồi có chọn lọc

Trái phiếu bất động sản phục hồi có chọn lọc

Thị trường sơ cấp trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi rõ nét trong năm 2026, nhưng bản chất vẫn ở mức phục hồi có chọn lọc. Các doanh nghiệp có thương hiệu, tài sản bảo đảm và khả năng bán hàng tốt sẽ chiếm vai trò chủ chốt. Thị trường sẽ phân hóa theo chất lượng và khả năng trả nợ của từng chủ đầu tư.

Theo VBMA, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt gần 188 nghìn tỷ đồng, trong đó nhóm BĐS chiếm khoảng 40% tương đương khoảng 75 nghìn tỷ đồng. Riêng từ nay đến hết năm 2026, sẽ có khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu đến hạn thanh toán, với nhóm BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất và tiếp tục chịu áp lực từ thanh khoản thị trường.

Trong tháng 6, toàn thị trường TPDN ghi nhận khoảng 44 nghìn tỷ đồng phát hành mới. Ngân hàng và BĐS tiếp tục dẫn đầu về quy mô, với các ngân hàng như LPBank, OCB, Techcombank, Vietcombank, ACB, BIDV tăng tốc phát hành, lãi suất bình quân từ 7,9%/năm. Nhóm BĐS có các tên như Vinhomes, Công ty CP Đô thị du lịch Cần Giờ, Vinpearl, Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn, CII… với lãi suất cao từ 10%/năm đến trên 12,5%/năm.

OCBS cho rằng động lực phát hành của BĐS đến từ nhu cầu tái cấp vốn và cơ cấu lại dòng tiền, cùng với tiến trình tháo gỡ pháp lý theo Nghị quyết 33/NQ-CP nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS mà không thắt chặt tín dụng quá mức. Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành ít nhất khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội, tạo thêm nhu cầu vốn dài hạn cho các doanh nghiệp có năng lực triển khai dự án. Trong bối cảnh này, Vinhomes cho biết kế hoạch phát hành riêng lẻ tối đa khoảng 3 nghìn tỷ đồng, cho thấy kênh trái phiếu có thể mở lại với các chủ đầu tư đầu ngành có tài sản bảo đảm và hồ sơ tín dụng rõ ràng.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất phát hành trái phiếu BĐS vẫn ở mức cao, phản ánh rủi ro pháp lý dự án, tiến độ bán hàng và khả năng quay vòng dòng tiền. Theo nhận định của VIS Rating (ông Phan Duy Hưng), lãi suất TPDN của khối BĐS có thể lên tới 14-15%/năm, với một số ngành phi tín dụng có thể tham gia nhưng ở mức cao. Thị trường vẫn phải đối mặt với chi phí huy động tăng và thanh khoản khó khăn, cùng với rủi ro địa chính trị và giá dầu biến động.

Từ nay đến hết năm 2026 sẽ còn khoảng 111.673 tỷ đồng TPDN đến hạn thanh toán. OCBS dự báo thị trường sẽ phân hóa: nhóm đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng, dòng tiền bán hàng ổn định và tài sản bảo đảm minh bạch sẽ dễ huy động hơn, trong khi các doanh nghiệp đòn bẩy cao hoặc phụ thuộc dự án dở dang sẽ gặp nhiều thách thức và phải chấp nhận lãi suất cao hoặc khó phát hành mới. Ngoài ra, VBMA cho thấy nhóm BĐS chiếm tới 54,7% tổng giá trị đáo hạn, nhấn mạnh áp lực thanh toán đối với các dự án lớn và bài toán chuyển nợ trái phiếu sang đợt phát hành mới có thể được xem xét khi điều kiện tín dụng được cải thiện.

Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường TPDN dự kiến sẽ tiếp tục phân hóa. Ông Nguyễn Thị Kiều Hạnh (VIS Rating) cho biết dù có áp lực, cơ hội huy động vẫn thuộc về các nhà đầu tư lớn có uy tín. OCBS và các tổ chức tư vấn khác nhấn mạnh rằng sự cải thiện thanh khoản sẽ đến từ việc tháo gỡ pháp lý và hỗ trợ tín dụng được cân bằng, cùng với chính sách thu hút vốn dài hạn cho thị trường BĐS. Trong nửa cuối năm 2026, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch và hồ sơ tín dụng minh bạch có thể tận dụng cơ hội để tái cấp vốn và mở rộng quy mô dự án.