Tín dụng bất động sản vượt 2,2 triệu tỷ đồng, ngân hàng siết vay

Dư nợ bất động sản vượt 2,2 triệu tỷ đồng dù ngân hàng thắt chặt tín dụng

Theo dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước được Bộ Xây dựng tổng hợp, đến ngày 28/02/2026 dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng 43% so với cùng kỳ năm trước. Dòng vốn vẫn tập trung vào các phân khúc chủ đạo như đô thị và nhà ở, cho thấy sự đẩy nhanh triển khai dự án từ phía chủ đầu tư.

Phân khúc nhà ở và đô thị tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với dư nợ gần 784.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 35% tổng dư nợ bất động sản. Các mảng khác bao gồm cho vay mua quyền sử dụng đất 255.352 tỷ đồng, khu công nghiệp và khu chế xuất hơn 139.000 tỷ đồng, và khu du lịch, sinh thái nghỉ dưỡng 84.281 tỷ đồng. Dữ liệu cho thấy dòng vốn đang hướng tới nhà ở và đô thị với mức tăng 24,1% so với quý trước.

Ngân hàng Nhà nước từ đầu năm 2026 đã yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế dự kiến khoảng 15%. Vài tháng gần đây, mức lãi suất tăng khiến thanh khoản thị trường chịu áp lực và thách thức với các doanh nghiệp địa ốc trong năm 2026. Đây là nền tảng cho quá trình sàng lọc và tái cân đối nguồn vốn của hệ thống ngân hàng.

Chiến lược của các ngân hàng lớn trong bối cảnh thắt chặt

Tại mùa đại hội cổ đông 2026, nhiều ngân hàng công bố điều chỉnh chiến lược tín dụng nhằm giảm phụ thuộc vào bất động sản và đẩy nguồn vốn sang các lĩnh vực bền vững hơn. Dưới đây là những điểm đáng chú ý từ một số ngân hàng lớn:

• Techcombank: áp dụng nguyên tắc lựa chọn dự án chặt chẽ, chỉ cấp tín dụng cho các dự án có pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt và dòng tiền rõ ràng. Dư nợ trực tiếp liên quan đến bất động sản chiếm hơn 28% tổng dư nợ; nếu tính cả khách hàng cá nhân, tỷ lệ liên quan đến bất động sản ước trên 50%. Nợ xấu trong bất động sản luôn ở mức dưới 1% và khả năng thu hồi vốn được ước 100% trong khoảng 2-3 năm. Đây cho thấy dư địa tăng trưởng vẫn còn nhưng đi kèm rủi ro được quản trị chặt chẽ.
• VPBank: hạn chế các dự án cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng, tập trung vào nhà ở xã hội và phân khúc trung cấp nhằm phục vụ nhu cầu thực tế.
• SHB: chuyển hướng sang tài trợ các dự án hạ tầng và đô thị lớn có thanh khoản cao, nhằm tối ưu mức rủi ro và đảm bảo dòng tiền ổn định.
• ACB và MB: duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức thấp, dưới 5% và 12% tương ứng, để đảm bảo dư địa linh hoạt trước biến động thị trường.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc: dòng vốn ngân hàng dịch chuyển sang các lĩnh vực ưu tiên như hạ tầng và doanh nghiệp nhỏ và vừa, đồng thời chỉ tập trung vào dự án có pháp lý đầy đủ và thanh khoản tốt. Những động thái này cho thấy mục tiêu cải thiện cấu trúc vốn và tăng tính minh bạch, bền vững của chuỗi cung ứng bất động sản trong năm 2026. Nhìn chung, diễn biến này có thể tác động tích cực đến chất lượng tài sản của ngân hàng và triển vọng dài hạn của ngành bất động sản, dù có thể gây áp lực ngắn hạn lên một số mã cổ phiếu liên quan.