Bất động sản vẫn giữ vai trò trụ cột, ngân hàng thay đổi cách 'rót vốn'

Phân bổ dư nợ tín dụng bất động sản và chiến lược rót vốn của ngân hàng

Theo Bộ Xây dựng dẫn dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 28/2/2026 dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản vượt ngưỡng 2,2 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng 43% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn vốn tín dụng đang tập trung mạnh vào các dự án khu đô thị và nhà ở, chiếm khoảng 35% tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản và tăng 24,1% so với quý IV/2025. Các phân khúc lớn được nêu tên bao gồm dự án khu đô thị và nhà ở, cho vay mua quyền sử dụng đất, khu công nghiệp - khu chế xuất và các dự án du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng.

Phân bổ dư nợ cho từng hạng mục cho thấy khu đô thị và nhà ở vẫn là động lực chủ đạo, với gần 784.000 tỷ đồng dành cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở, 255.352 tỷ đồng cho vay mua quyền sử dụng đất, hơn 139.000 tỷ đồng cho các dự án khu công nghiệp và khu chế xuất, và 84.281 tỷ đồng cho các dự án du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng.

Tại đại hội đồng cổ đông năm 2026, các lãnh đạo ngân hàng nhấn mạnh bất động sản sẽ tiếp tục đóng vai trò trụ cột của nền kinh tế. VPBank cho rằng tỷ lệ đô thị hóa còn ở mức dưới 40%, thấp hơn nhiều so với mức khoảng 77% của Trung Quốc, đồng nghĩa với nhu cầu nhà ở trong 10–20 năm tới còn rất lớn. Techcombank cũng cho rằng bất động sản sẽ là động lực tăng trưởng trung và dài hạn, nhưng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc kiểm soát dòng vốn vào đúng phân khúc.

Trong khi ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng quốc doanh như Vietcombank tập trung phân loại tín dụng rõ ràng, ưu tiên các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực với mức giá hợp lý và kiểm soát chặt các khoản vay đầu cơ. Chiến lược của Vietcombank tập trung vào ba trụ cột: khu công nghiệp - chế xuất, du lịch - nghỉ dưỡng và nhà ở xã hội, cùng văn phòng tại các đô thị lớn; nhà ở xã hội được xem là mục tiêu ESG nhằm ổn định an sinh cho người có thu nhập thấp và người lao động.

Các ngân hàng tư nhân chọn cách thận trọng và chọn lọc thay vì mở rộng tín dụng đại trà. VPBank ưu tiên vốn cho các phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp, đồng thời hạn chế cấp tín dụng cho bất động sản nghỉ dưỡng hoặc phân khúc siêu cao cấp. Techcombank tiếp tục chỉ tài trợ các dự án có pháp lý đầy đủ và thanh khoản tốt; Chủ tịch Hồ Hùng Anh nhấn mạnh ngân hàng không cấp vốn cho các dự án thiếu pháp lý hay ở khu vực kém thanh khoản. Tổng Giám đốc Jens Lottner cho biết ngân hàng kiểm soát chặt dòng tiền, chỉ giải ngân khi xác định rõ người mua cuối cùng, mục đích sử dụng vốn và mức độ phù hợp với nhu cầu thực của thị trường; các dự án không chứng minh được dòng tiền hoặc sức cầu sẽ bị từ chối tài trợ.