Bài toán mới với doanh nghiệp địa ốc

Nhận định về dòng tiền và hành vi người mua bất động sản

Nhà đầu tư ngày càng thận trọng trước quyết định xuống tiền khiến nhiều dòng tiền trên thị trường bất động sản dịch chuyển sang trạng thái thận trọng. Ví dụ, anh Nguyễn Văn Mạnh (41 tuổi) gần như đã hoàn tất các thủ tục để mua một căn nhà liền kề trị giá hơn 10 tỷ đồng tại khu vực phía Đông TP.HCM, nhưng quyết định dừng lại trước thời điểm ký hợp đồng. Nguyên nhân không phải thiếu nhu cầu hay năng lực tài chính, mà là bài toán lợi nhuận ngắn hạn đã giảm đi khi mặt bằng giá đang ở mức cao và chi phí vốn vẫn ở mức cao.

“Mỗi tháng phải trả một khoản lãi vay rất lớn, trong khi khả năng tăng giá trong ngắn hạn chưa thực sự rõ ràng. Tôi chọn chờ thêm tín hiệu của thị trường thay vì vội xuống tiền”, người mua chia sẻ.

Điều này phản ánh xu hướng ngày càng rõ trên thị trường khi dòng tiền dịch chuyển từ đón sóng sang đón giá trị, ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch và khả năng khai thác dòng tiền ổn định.

Khảo sát cho thấy ưu tiên giá trị và pháp lý khi mua bất động sản

Khảo sát của Dat Xanh Services trên 1.280 mẫu cho thấy yếu tố pháp lý minh bạch được 96,9% khách hàng lựa chọn, đứng đầu trong các tiêu chí mua bất động sản. Tiếp theo là vị trí và khả năng kết nối của dự án (87,5%), uy tín chủ đầu tư (62,5%), giá bán (57,8%) và phương thức thanh toán (50%).

• Pháp lý minh bạch được 96,9% người mua ưu tiên
• Vị trí và khả năng kết nối dự án đạt 87,5%
• Uy tín chủ đầu tư đạt 62,5%
• Giá bán được quan tâm ở mức 57,8%
• Phương thức thanh toán ở mức 50%

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh - Tiếp thị Dat Xanh Services, người mua hiện không còn kỳ vọng nhiều vào mức tăng giá ngắn hạn mà ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch và khả năng khai thác, cho thuê lâu dài. Bà cho rằng động lực phát triển thị trường sẽ đến từ sự chuyên nghiệp và minh bạch, lấy nhu cầu thực làm nền tảng.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, quyết định xuống tiền đang dựa trên nhiều yếu tố từ giá bán đến tiến độ và chất lượng bàn giao, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Bà cho biết dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét sang yếu tố giá trị và thanh khoản, trong khi dòng tiền đầu cơ ngắn hạn suy giảm.

Doanh nghiệp địa ốc điều chỉnh chiến lược để đối phó với thận trọng của thị trường

Dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ đón sóng sang đón giá trị, ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế và khả năng khai thác tốt hơn. Không chỉ người mua thận trọng, nhiều chủ đầu tư cũng điều chỉnh kế hoạch kinh doanh do lãi suất vay vẫn ở mức cao và thanh khoản còn yếu.

Trong thời gian gần đây, nhiều dự án đã được hoàn tất pháp lý hoặc đủ điều kiện mở bán nhưng lại lùi thời điểm ra hàng nhằm chờ sức cầu phục hồi và tránh áp lực thanh khoản nếu kết quả bán hàng không như kỳ vọng. Ví dụ, dự án The Grand Hồ Tràm tại xã Hồ Tràm, TP.HCM (trước đây thuộc huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) đã lùi kế hoạch mở bán từ tháng 8 sang thời điểm phù hợp hơn.

Một dự án căn hộ tại phường Thuận An, TP.HCM (trước đây thuộc tỉnh Bình Dương) cũng dời kế hoạch mở bán từ tháng 7 sang quý IV/2026 để tiếp tục theo dõi sức cầu. Trong khi đó, một dự án tại phường Tân Thuận, TP.HCM dù đã hoàn thành móng và đủ điều kiện huy động vốn vẫn quyết định chờ đến cuối năm mới mở bán.

• Blue Marq (mã DXG) điều chỉnh kế hoạch khi lùi phần còn lại của dự án Gem Sky sang năm 2027. Riêng dự án The Prive ở Bình Trưng, TP.HCM, vẫn có giao dịch nhưng diễn ra chậm hơn so với kỳ vọng do dòng tiền thị trường thận trọng và chọn lọc hơn.
• Đối với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, chiến lược hiện nay là giữ nhịp và tập trung vào các phân khúc ngách hoặc thị trường có lợi thế, đồng thời đẩy mạnh truyền thông và quảng bá để duy trì nguồn cung ở mức vừa phải.

Theo Phạm Thị Miền, trong bối cảnh thị trường đang được sàng lọc mạnh, các chủ đầu tư nên chuyển trọng tâm từ tối đa hóa giá bán sang nâng cao thanh khoản và hiệu quả dòng tiền. Việc cải thiện pháp lý, tiến độ triển khai và chất lượng sản phẩm được xem là yếu tố then chốt để củng cố niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư, đồng thời chủ động quản trị dòng tiền và tái cấu trúc nợ nhằm tăng khả năng chống chịu trước biến động thị trường.

Đối với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, bà Miền nhấn mạnh tầm quan trọng của việc lựa chọn chiến lược phù hợp với năng lực, tăng cường hợp tác phát triển dự án và cải thiện trải nghiệm khách hàng để duy trì lợi thế cạnh tranh bền vững.