Cổ phiếu BĐS KCN: Triển vọng hồi sinh và FDI

Triển vọng hồi sinh cổ phiếu BĐS KCN và vai trò của FDI

Sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024-2025, thị giá của nhiều cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) đã điều chỉnh mạnh. Nguyên nhân chính đến từ việc kết quả kinh doanh chưa duy trì đà tăng như kỳ vọng, khiến nhiều doanh nghiệp bị định giá điều chỉnh xuống mức thấp hơn so với trước đây.

Tại nhiều doanh nghiệp, doanh thu và lợi nhuận quý I/2026 giảm mạnh do thiếu nguồn thu từ việc bàn giao đất công nghiệp, trong khi các dự án mới vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý và đầu tư hạ tầng. Điều này khiến dòng tiền từ hoạt động kinh doanh thu hẹp và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng với triển vọng ngắn hạn của ngành.

BECAMEX IDC (BCM), KBC, IDC, Viglacera (VGC), Sònadezi Châu Đức (SZC) và các đơn vị khác ghi nhận lợi nhuận quý đầu năm giảm do tiến độ bàn giao và cho thuê mới ảm đạm. Trong khi đó, một số doanh nghiệp như GVR và DPR ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng nhưng chủ yếu nhờ giá bán cao su tăng, còn hoạt động cho thuê BĐS KCN chưa đóng góp nhiều.

Nhóm BĐS KCN đang ở giai đoạn chuyển tiếp khi nhiều công ty đã khai thác gần hết quỹ đất hiện có và các dự án mới chưa thể đóng góp sớm vào kết quả kinh doanh. Do đó, lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp được nhận định đang ở vùng đáy chu kỳ. Dòng tiền đầu cơ đã rút khỏi nhóm cổ phiếu này trong những tháng gần đây, khiến nhiều mã điều chỉnh từ 15-30% so với đỉnh cuối năm 2025.

Ở chiều ngược lại, một bối cảnh tích cực xuất hiện khi định giá của nhiều doanh nghiệp được cải thiện nhờ giá trị quỹ đất và triển vọng tăng trưởng dài hạn vẫn còn intact. Các tổ chức phân tích cho rằng 2026 có thể là giai đoạn đáy lợi nhuận của ngành, trong khi doanh thu từ các KCN mới đi vào vận hành được dự báo sẽ thúc đẩy kết quả từ năm 2027 trở đi. Theo các chuyên gia, thị trường cổ phiếu BĐS KCN có xu hướng phản ánh kỳ vọng trước khi lợi nhuận thực sự khởi sắc, thậm chí từng ghi nhận đà tăng trước 6-12 tháng so với thời điểm lợi nhuận bật lên. Động lực chính vẫn là dòng vốn FDI và nhu cầu thuê đất công nghiệp.

Thống kê từ cơ quan nhà nước cho thấy, FDI đăng ký trong 5 tháng đầu năm 2026 đạt 9,1 tỷ USD, tăng gấp 2,45 lần so với cùng kỳ năm trước. Đây cho thấy xu hướng dịch chuyển dòng vốn vào Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ, khi các tập đoàn toàn cầu tiếp tục đa dạng hóa chuỗi cung ứng và Việt Nam được xem là điểm đến cạnh tranh nhờ chi phí lao động hợp lý, vị trí địa lý và mạng lưới FTA. Các lĩnh vực được kỳ vọng tăng trưởng gồm công nghệ cao, điện tử, bán dẫn, logistics và trung tâm dữ liệu, đồng thời hạ tầng giao thông và đầu tư công được đẩy mạnh sẽ nâng cao giá trị thuê đất tại các khu công nghiệp trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai, Bình Dương, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc Phân tích tại VPS, cho rằng giao thuê đất công nghiệp tại khu vực trọng điểm vẫn có thể duy trì đà tăng trong trung hạn khi nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào và nhu cầu thuê tiếp tục tăng. Theo Agriseco, các doanh nghiệp có quỹ đất lớn ở địa bàn đón sóng đầu tư công nghệ cao được dự báo sẽ hưởng lợi rõ nét, với ví dụ điển hình là Becamex IDC, Sonadoezi Châu Đức và Viglacera. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chi phí nhiên liệu và vật liệu đầu vào có thể tác động đến tiến độ hoàn thiện hạ tầng và bàn giao đất, gây áp lực lên lợi nhuận ngắn hạn.

• Rủi ro dài hạn: dư cung BĐS KCN có thể gia tăng cạnh tranh khi nhiều doanh nghiệp nội và nước ngoài nắm quỹ đất lớn đang chờ tung ra thị trường trong vài năm tới.
• Triển vọng trung-lâu hạn: thị trường kỳ vọng hình thành vùng tích lũy mới và dòng vốn FDI sẽ là chất xúc tác chính cho đà tăng của nhóm cổ phiếu BĐS KCN trong trung và dài hạn.
• Xu hướng đầu tư: từ năm 2026-2028, các doanh nghiệp có quỹ đất lớn và dự án khai thác mới sẽ có lợi thế định giá và khả năng bật tăng lợi nhuận khi tiến độ bàn giao đất được cải thiện.

Nhìn chung, bài toán của BĐS KCN không chỉ xoay quanh lợi nhuận ngắn hạn mà còn nằm ở khả năng khai thác quỹ đất và hưởng lợi từ dòng vốn FDI ngày càng lớn. Với cơ sở hạ tầng và chiến lược mở rộng đất công nghiệp ở nhiều địa phương, nhóm cổ phiếu này được đánh giá có thể bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới khi doanh thu từ cho thuê đất được cải thiện và các dự án được vận hành đầy đủ trong giai đoạn 2027-2028.

Thông tin này nhấn mạnh rằng, dù ngắn hạn có thể còn chịu áp lực, nhưng khu vực BĐS KCN vẫn là mục tiêu của dòng vốn dài hạn và là một trong những yếu tố ảnh hưởng tới định giá cổ phiếu trên thị trường Việt Nam.