Lãi suất neo cao và cuộc "sàng lọc" khắc nghiệt các chủ đầu tư

Thanh lọc thị trường bất động sản giữa lãi suất cao và thanh lọc tín dụng

Trong bối cảnh chi phí vốn tăng và điều kiện tín dụng thắt chặt, số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể trong quý I/2026 cho thấy một cuộc thanh lọc sâu rộng đang diễn ra trên thị trường. Áp lực từ lãi suất tăng khiến nhiều dự án khó được triển khai và dòng tiền vận hành bị co hẹp.

Theo số liệu từ Cục Thống kê, quý I/2026 có tới 726 doanh nghiệp bất động sản làm thủ tục giải thể, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Mức lãi suất cho vay vẫn ở mức cao dù có sự điều chỉnh giảm sau cuộc họp của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước vào ngày 9/4. Lãi suất cho vay sau ưu đãi thường ở khoảng 6,99% - 10,5%/năm trong 6-24 tháng đầu; sau ưu đãi được ước tính quanh 10,5% - 12,5%/năm.

Trong hội thảo ngày 17/4 với chủ đề “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển”, ông Võ Quốc Đức, Novaland cho biết lãi suất vay từ đầu năm 2026 tăng từ 20-30%, thậm chí cao hơn ở một số lĩnh vực. Nhiều dự án tuy đã có đánh giá khả thi và bước làm việc sơ bộ nhưng vẫn chưa được cấp hạn mức tín dụng do hạn chế room tín dụng trong năm nay, và việc giải ngân thực tế cũng đang bị đình trệ.

Ông Đức nhấn mạnh rằng, trong số 10 đồng vốn kỳ vọng, ngân hàng chỉ có thể giải ngân tối đa 2-3 đồng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ các dự án và tăng thách thức cho dự án mới triển khai.

Trong báo cáo mới của Savills Việt Nam, sự kết hợp giữa lãi suất cao và tín dụng thắt chặt được mô tả như một “gọng kìm” tài chính đối với cả chủ đầu tư và thị trường vốn. Các dự án có tính khả thi thấp hoặc pháp lý chưa hoàn tất sẽ khó thu hút nguồn vốn, và sự thắt chặt đang lan tỏa sang nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy cao. Đây được coi là thời điểm doanh nghiệp cần tái cấu trúc và củng cố quản trị rủi ro để đồng hành cùng người mua trong dài hạn.

Chuyên gia Savills Hà Nội, bà Đỗ Thị Thu Hằng, nhấn mạnh thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Các dự án sẽ được thẩm định kỹ lưỡng hơn, ưu tiên những dự án có nền tảng tài chính vững chắc và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.

Trên quan điểm phân tích, TS. Châu Đình Linh cho rằng lãi suất tăng không chỉ là thách thức ngắn hạn mà còn là bài kiểm tra năng lực của doanh nghiệp. Với các doanh nghiệp đang tăng trưởng và có dòng tiền ổn định, mức điều chỉnh này có thể được xem như sự định vị lại vốn, thay vì là sự phá vỡ toàn diện. Trong khi đó, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc dòng vốn và tận dụng tối đa nguồn vốn từ nhiều kênh, kể cả sàn chứng khoán, nhằm huy động vốn quy mô lớn và đảm bảo sự minh bạch quản trị.

Nhìn chung, lộ trình này được xem như cơ hội cho các doanh nghiệp biết tận dụng dòng vốn và cải thiện hiệu quả triển khai dự án, thay vì né tránh thị trường khi điều kiện vĩ mô thắt chặt. Việc giảm bớt đòn bẩy và tăng cường nguồn vốn từ các kênh trung gian được xem là yếu tố quan trọng để chuyển đổi rủi ro thành cơ hội tăng trưởng.

Trong bối cảnh này, các chuyên gia nhấn mạnh tầm quan trọng của minh bạch thông tin và quản trị dòng tiền. Khi niềm tin của nhà đầu tư được củng cố thông qua tiến độ thực hiện dự án và thanh toán từ người mua, khả năng huy động vốn từ sàn chứng khoán và các tổ chức tài chính sẽ được cải thiện, bất chấp thách thức lãi suất và tín dụng thời kỳ này.