TCB: Khi lợi thế bất động sản trở thành phép thử

Lợi nhuận TCB vẫn tăng nhưng tín dụng chậm lại

Techcombank (TCB) ghi nhận lợi nhuận tích cực trong quý III/2026, tuy nhiên tốc độ mở rộng tín dụng đã chậm lại đáng kể. Tín dụng tăng khoảng 13,14% so với đầu năm, thấp hơn mức 21,24% cùng kỳ năm 2025. Tiền gửi chỉ tăng 6,86%, so với mức 11,57% của chín tháng trước đó.

Dù chênh lệch này chưa gây lo ngại về thanh khoản, nhưng khi tài sản sinh lãi mở rộng nhanh hơn nguồn vốn, bài toán huy động sẽ khó khăn hơn trong bối cảnh chi phí vốn tăng. Lợi nhuận hiện vẫn tốt, nhưng cần xem xét khả năng duy trì tốc độ khi tín dụng chậm lại và chi phí vốn đắt hơn.

Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong danh mục

Cuối quý III/2026, dư nợ khách hàng doanh nghiệp đạt khoảng 542 nghìn tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 53%, tương đương 287 nghìn tỷ đồng. Kết hợp cho vay mua nhà, quy mô liên quan đến bất động sản lên tới khoảng 560 nghìn tỷ đồng, vượt một nửa tổng dư nợ của hai nhóm khách hàng.

Cho vay chủ đầu tư và mua nhà có nguồn trả nợ khác nhau, nhưng cả hai đều chịu ảnh hưởng từ thanh khoản và giá bất động sản. Khi giao dịch chậm lại, doanh nghiệp khó thu tiền và người vay khó bán nhà để trả nợ. Chất lượng dòng tiền trả nợ dài hạn có ý nghĩa lớn hơn biến động lợi nhuận của một quý.

Trái phiếu và nghiệp vụ thu xếp vốn

TCB gắn kết sâu với bất động sản qua hoạt động thu xếp, phân phối trái phiếu của TCX. Tuy nhiên, tên đơn vị tư vấn phát hành chưa đủ để xác định toàn bộ nghĩa vụ bảo lãnh. Cần tách rõ phần trái phiếu đã bán cho khách hàng và phần còn nằm trên bảng cân đối, vì rủi ro tín dụng trực tiếp gắn với lượng còn nắm giữ. Khả năng phân phối lại phụ thuộc vào sức mua thị trường, khi nhu cầu yếu đi sẽ tạo sức ép lên vòng quay vốn và thu nhập dịch vụ.

Rủi ro từ tái cấp vốn và áp lực người vay mua nhà

Các doanh nghiệp bất động sản lớn có thể tái cấp vốn khi nợ đến hạn, nhưng khoản nợ vẫn cần nguồn trả cuối cùng. Nếu tiền bán hàng không cải thiện, việc thay nợ cũ bằng nợ mới chỉ giải quyết áp lực trước mắt. Ví dụ một khoản vay mua nhà được minh họa có dư nợ 9,04 tỷ đồng, lãi suất 18,5%/năm, số tiền đến hạn phải trả 157,3 triệu đồng, chưa phát sinh quá hạn.

Khi lãi suất điều chỉnh, áp lực tiền mặt xuất hiện ngay trên lịch trả nợ. Tài sản bảo đảm giá trị cao không đảm bảo khả năng thanh toán đúng hạn. Nếu phải bán tài sản trong lúc giao dịch trầm lắng, thời gian và giá bán có thể khác xa dự tính, do đó sức mua và chi phí vay sẽ tiếp tục hạn chế dù nhu cầu sở hữu nhà vẫn tồn tại.

Chất lượng tài sản và chi phí vốn

COF của TCB tăng từ 3,14% cuối năm 2025 lên 3,82% quý II và 4,20% quý III/2026. Ngân hàng có thể điều chỉnh lãi suất cho vay để bù chi phí vốn, nhưng điều này làm nghĩa vụ trả nợ nặng hơn. Nợ dưới tiêu chuẩn (nhóm 2) tăng từ 1.397 tỷ đồng lên 3.235 tỷ đồng, tổng nợ xấu nhóm 3-5 đạt 11.048 tỷ đồng, tăng 20,5% so với cuối quý II. NPL tăng từ 1,08% lên 1,27%, LLR giảm từ 125,6% xuống 107,1%.

Nợ nhóm 5 giảm nhưng chưa bù đắp phần tăng ở nhóm 3 và 4. Nếu áp lực kéo dài, ngân hàng sẽ phải trích lập dự phòng nhiều hơn, khiến tăng trưởng tín dụng chưa chắc chuyển thành tăng trưởng lợi nhuận.

Danh mục trái phiếu doanh nghiệp

Cuối quý III/2026, danh mục trái phiếu doanh nghiệp của TCB đạt khoảng 92.759 tỷ đồng, giảm 9,1% so với quý II nhưng vẫn tăng 64,2% so với cuối năm 2025. Tỷ lệ so với vốn chủ cho thấy mức độ nhạy cảm nếu xuất hiện tổn thất. Chẳng hạn, nếu danh mục chịu tổn thất ròng 5%, thiệt hại khoảng 4.638 tỷ đồng – đây chỉ là phép tính độ nhạy, không phải dự báo.

Rủi ro trở nên nghiêm trọng khi bên phát hành trái phiếu và khách hàng vay cùng phụ thuộc vào dòng tiền bất động sản, nhiều khoản mục có thể chịu tác động đồng thời.

Quan điểm thận trọng

TCB vẫn tạo ra lợi nhuận tốt, nhưng nguồn tăng trưởng gắn sâu với bất động sản, trong khi COF tăng và chất lượng tài sản kém thuận lợi hơn. Nếu khó khăn chỉ kéo dài khoảng một năm, lợi nhuận có thể phục hồi khi chi phí vốn và giao dịch bất động sản cải thiện. Nếu trì trệ kéo dài, ngân hàng phải đối mặt với bài toán tăng trưởng tín dụng và sinh lời.

Lựa chọn quan sát là hợp lý. Điều kiện để xem xét lại bao gồm NIM ổn định, nợ nhóm 2 hạ nhiệt và dòng tiền bất động sản hỗ trợ nghĩa vụ trả nợ. Nếu chưa rõ, giá mua cần chiết khấu đủ bù rủi ro. Lợi thế bất động sản của TCB vẫn có giá trị, nhưng phép thử nằm ở khả năng chuyển thành lợi nhuận sau chi phí vốn và dự phòng.