Khẩu vị khách thuê văn phòng đang thay đổi

Phân tích xu hướng khẩu vị khách thuê văn phòng tại Việt Nam

Theo nghiên cứu của JLL, khoảng 65% tòa nhà văn phòng trên toàn cầu có nguy cơ lỗi thời vào năm 2030 nếu không được nâng cấp. Tại Việt Nam, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội ước tính khoảng 4,1 triệu m2, trong đó văn phòng hạng A chiếm 33%. Đáng chú ý, khoảng 65% nguồn cung hạng A đã đạt chứng nhận xanh quốc tế và được phát triển theo định hướng ESG từ đầu.

Với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn, các tài sản hiện hữu vẫn có thể duy trì sức cạnh tranh thông qua nâng cấp đúng cách. Theo JLL, không đơn thuần là thay thế tòa nhà cũ bằng nguồn cung mới; nhiều tài sản có vị trí trung tâm, khả năng kết nối giao thông thuận tiện và cộng đồng khách thuê ổn định có thể được tái định vị để duy trì đà tăng trưởng.

Những yếu tố này được cho là thúc đẩy đầu tư vào hiệu quả năng lượng, sức khỏe người dùng và công nghệ vận hành. Bà Stephanie Dinh - Giám đốc Quản lý và Phát triển dự án, JLL Việt Nam - cho rằng các tòa nhà chủ động nâng cấp theo hướng ESG có khả năng thu hút khách thuê và duy trì giá thuê tốt hơn, từ đó bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn. Các dự án đã được nâng cấp như Mê Linh Point Tower, mPlaza và Vincom Center Tower tại TP.HCM cho thấy sự phản hồi tích cực từ thị trường.

Theo nghiên cứu, các tòa nhà có chứng nhận xanh và lộ trình giảm phát thải rõ ràng thường đạt giá thuê cao hơn từ 15-30% so với tài sản chưa nâng cấp. Đây được coi là động lực thúc đẩy quá trình tái định vị tài sản và nâng cao uy tín của chủ đầu tư trong chu kỳ phát triển mới.

Các dự án tại Tây Hồ Tây (Hà Nội) cho thấy câu chuyện “lượng cung tăng, cạnh tranh tăng” đang diễn ra ở mức độ địa phương. Dự báo giai đoạn 2026-2028, khoảng 370.000 m2 diện tích văn phòng mới được bổ sung cho Thủ đô, trong đó khu vực phía Tây chiếm khoảng 76% nguồn cung tương lai.

Theo giới chuyên gia, nguồn cung gia tăng nhanh sẽ gây áp lực lên tỉ lệ trống và thời gian lấp đầy các tòa nhà. Hiện tại, tỉ lệ trống phân khúc hạng A ở Hà Nội là 18,3%, hạng B là 17,5%, đều ở mức đáng chú ý đối với nhà phát triển và nhà cho thuê.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện CBRE Việt Nam cho biết các tòa văn phòng thường mất khoảng 3 năm để lấp đầy, và thời gian này có thể bị ảnh hưởng bởi mức giá và biên lợi nhuận cho thuê. Mức giá hợp lý và chiến lược quản trị giá cho thuê đóng vai trò then chốt trong việc hấp thu nguồn cung mới.

Trong bối cảnh hiện tại, khẩu vị khách thuê đang ngày càng chú trọng đến các tiêu chuẩn xanh và sức khỏe người dùng, cũng như khả năng kết nối hạ tầng và công nghệ. Khi các dự án ESG được tích hợp từ sớm, chúng có cơ hội duy trì mức lấp đầy ổn định và nâng cao giá trị dài hạn của tài sản.

Về chi phí và lợi thế cạnh tranh, TP.HCM tiếp tục được xem là một trong những thị trường có chi phí thi công văn phòng ở mức cạnh tranh nhất khu vực. Theo báo cáo của JLL, chi phí thi công văn phòng ở TP.HCM trung bình khoảng 1.150 USD/m2, thấp hơn khoảng 26% so với mức trung bình khu vực là 1.550 USD/m2. JLL nhắc lại rằng Việt Nam vẫn là một trong những thị trường hấp dẫn về chi phí khi cân bằng giữa chất lượng và hiệu quả chi phí cho mở rộng đầu tư.

Đánh giá tổng thể, Việt Nam duy trì vị thế cạnh tranh về chi phí và đang hấp dẫn nhà đầu tư nhờ vai trò là trung tâm sản xuất và dịch vụ kinh doanh, kết hợp với lợi thế chi phí thi công tương đối thấp. Các yếu tố này làm tăng sức hấp dẫn của thị trường văn phòng Việt Nam trong ngắn hạn và trung hạn.

• Nhu cầu thuê đang thay đổi: ESG và chất lượng vận hành trở thành yếu tố then chốt để giữ chân khách thuê và tăng giá cho thuê.
• Nguồn cung mới ở Hà Nội: Tây Hồ Tây sẽ dẫn dắt sự bổ sung diện tích trong giai đoạn 2026-2028, ảnh hưởng đến định giá và nguồn cầu tại khu vực này.
• Chi phí thi công cạnh tranh: Việt Nam tiếp tục có lợi thế chi phí so với nhiều thị trường khu vực và thu hút sự mở rộng của các doanh nghiệp.