Cơ - nguy trên thị trường địa ốc trong bối cảnh mới

Những cảnh báo và nguy cơ trên thị trường địa ốc trong bối cảnh mới

Kể từ năm 2021, nguồn cung căn hộ tại các đô thị lớn bắt đầu suy giảm mạnh, khiến thị trường bất động sản trở nên cô đặc. Một số tập đoàn lớn chiếm tỷ trọng nguồn cung đáng kể và có thể dẫn tới nguy cơ độc quyền cung và thao túng giá. Các dự án cao cấp với giá bán hàng trăm triệu đồng/m2 đã trở thành chuẩn, khiến thị trường phụ thuộc nhiều hơn vào cầu từ đầu tư thay vì nhu cầu thực.

Điểm rõ ràng về cung – cầu và độc quyền

Điều này tạo ra hai hệ lụy: chênh lệch cung – cầu ngày càng sâu và thị trường phụ thuộc lực cầu từ đầu tư thay vì nhu cầu thực. Sự lệch pha này trở nên nghiêm trọng khi nhóm chủ đầu tư lớn định hình xu hướng phát triển sản phẩm cao cấp và tăng biên lợi nhuận. Điều này làm tăng rủi ro độc quyền cung và thao túng giá trên thị trường.

Trong bối cảnh giá cao, thu nhập trung bình của người dân ngày càng bị xói mòn, khiến nguồn cầu thực yếu đi. Giá tăng hàng chục %/năm và có lúc đạt tới cả trăm triệu đồng/m2, làm giảm động lực đầu tư của người mua và đẩy thanh khoản thị trường vào trạng thái mong manh. Khi nguồn cung được mở rộng đột ngột, thị trường rơi vào tình trạng bội thực và áp lực thanh khoản càng gia tăng.

Điểm nhìn từ chuyên gia và các động thái kích cầu

Cuối năm 2025 và đầu năm 2026, lãi suất vay bị đẩy lên và phơi bày rủi ro tài chính của thị trường. Lãi suất cố định có thể lên tới 10%–11% trong 12–24 tháng, trong khi lãi suất thả nổi có thể lên đến 13%–15%. Thanh khoản suy giảm khiến các chủ đầu tư phải tìm cách kích cầu thông qua các chương trình ưu đãi và chiết khấu.

Trao đổi với các nguồn tin trong ngành, các chuyên gia cho rằng phân hóa sẽ tiếp tục theo địa bàn và phân khúc. Hà Nội chứng kiến chung cư giá cao trên 100 triệu đồng/m2 đang mất sức hút, trong khi chung cư giá vừa phải và đất nền vùng ven vẫn có giao dịch. Người mua ngày càng quan tâm đến giá trị thực và sự linh hoạt trong thanh toán, thay vì kỳ vọng vào đà tăng giá trong tương lai.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các gói ưu đãi lãi suất và thanh toán dài hạn. Ví dụ Vingroup đã triển khai gói hỗ trợ lãi suất lên tới 5 năm cho khách hàng với các mức 3,3%/năm cho gói vay 18 tháng, 5,3%/năm cho 24 tháng, và 7,8%/năm cho 36 tháng, sau đó tối đa 9% trong 24 tháng tiếp theo. Các dự án khác thường áp dụng tỷ lệ vào tiền từ 20%–50% và thời gian thanh toán kéo dài 3–5 năm. Chẳng hạn, Đất Xanh Miền Bắc đang bán chung cư Bình Dương với điều kiện vào tiền 20% và thanh toán 80% còn lại trong 3 năm; một dự án ở Thái Nguyên áp dụng cơ chế tương tự với tỷ lệ 50% vào tiền và 50% trả đều trong 18 tháng.

Nhìn chung, thị trường được cho là vẫn có cơ hội cho những nhà đầu tư có vốn và sẵn sàng điều chỉnh chiến lược, tập trung vào giá trị thực và các phương án thanh toán linh hoạt. Các động thái này cho thấy dù thách thức, vẫn còn dư địa để duy trì hoạt động và dòng tiền ở mức chấp nhận được.

• Nguồn cung đang được tháo gỡ, nhưng cạnh tranh gay gắt và thanh khoản còn yếu.
• Lãi suất và chi phí vốn có thể tăng ở ngắn hạn, tác động đến quyết định đầu tư.
• Khách hàng đang tìm kiếm giá trị thực và các phương án thanh toán linh hoạt từ các chủ đầu tư.