Hệ sinh thái BOT nghìn tỷ của CII và triển vọng huy động vốn 2026

CII không còn chỉ là một tên gọi gắn với hạ tầng giao thông. Sau hơn hai thập kỷ phát triển, CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM đã trở thành một mô hình nắm giữ (holding) với các dòng tiền từ BOT, BT và bất động sản, được hỗ trợ bởi quỹ đất lớn tại Thủ Thiêm và nguồn thu phí dài hạn. Công ty được thành lập vào cuối năm 2001 và niêm yết trên HOSE ngày 18/05/2006 với mã CII, một trong những doanh nghiệp hạ tầng tư nhân niêm yết sớm nhất tại Việt Nam.

Điểm đáng chú ý là cấu trúc sở hữu và vốn của CII đã thay đổi mạnh theo chu kỳ huy động vốn. Mốc vốn điều lệ khoảng $6.254,5 tỷ đồng đã được thị trường nhắc đến ở đầu năm 2026, trước khi HĐQT thông qua tăng vốn lên khoảng $6.719,9 tỷ đồng sau đợt chuyển đổi trái phiếu CII424002 vào ngày 11/02/2026. Từ ba cổ đông sáng lập ban đầu gồm HFIC (trước đây HFIU), VYC và INVESCO, CII đã chuyển sang mô hình quản trị theo công ty mẹ và các pháp nhân dự án, hình thành một hệ sinh thái có khả năng huy động vốn theo từng lớp tài sản.

Hệ sinh thái BOT của CII được nhìn nhận qua ba trụ cững vận hành: hạ tầng giao thông, bất động sản và xây dựng, dịch vụ. Đoạn mô tả này phản ánh đúng cấu trúc hiện tại nơi các pháp nhân dự án được tách biệt để quản lý dòng tiền và nợ, phục vụ huy động vốn dài hạn. Điều này vừa tạo điều kiện cho dự án có vòng đời dài, vừa gia tăng thách thức về quản trị rủi ro và chi phí vốn trong bối cảnh lãi suất toàn cầu còn biến động.

Với vai trò BOT nổi bật, CII có nhiều dự án chính như sau.

CII BOT Trung Lương – Mỹ Thuận giai đoạn 1: tổng chiều dài 51,1 km, thu phí từ 09/08/2022, tổng mức đầu tư dự toán $12.668 tỷ đồng. Năm 2024 dự án mang về khoảng $1.165,49 tỷ đồng doanh thu thu phí cho CII, trở thành tài sản BOT nổi bật nhất trong danh mục.
Mở rộng Xa lộ Hà Nội và Quốc lộ 1: dự án dài 15,7 km, thu phí hoàn vốn từ 01/04/2021; năm 2024 ghi nhận khoảng $767,64 tỷ đồng doanh thu thu phí.
Mở rộng Quốc lộ 60 nối cầu Rạch Miễu đến cầu Cổ Chiên: tổng mức đầu tư $1.752 tỷ đồng, CII B&R nắm 51% và CII nắm 49%; cầu Rạch Miễu đem lại khoảng $278,97 tỷ đồng doanh thu thu phí trong năm 2024.

Kết quả kinh doanh 2025 của CII cho thấy doanh thu đạt $2.965,96 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế ở mức $376,97 tỷ đồng, giảm lần lượt khoảng 2,47% và 41% so với năm 2024. Điều này cho thấy chi phí vốn là biến số chính tác động lên định giá cổ phiếu, khi lợi nhuận bị đè bởi chi phí lãi vay và quy mô nợ lớn. Tại thời điểm cuối năm 2025, tổng tài sản đạt khoảng $37.544,8 tỷ đồng, với nợ dài hạn chiếm phần lớn và hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu đạt khoảng 2,14 lần.

Trong bối cảnh cấu trúc tài sản nặng và vòng đời dự án dài, CII liên tục huy động vốn bằng trái phiếu. Theo thông tin công bố, ngày 10/03/2026, công ty nhận giấy chứng nhận đăng ký chào bán công chúng đối với lô trái phiếu chuyển đổi CII425002 với tổng giá trị $2.500 tỷ đồng (25 triệu trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng). Tỷ lệ chuyển đổi 1:8 và giá chuyển đổi 12.500 đồng/cp, với thời hạn 15 năm và thực hiện chuyển đổi theo 13 đợt; đăng ký nhận mua từ 01/04/2026 đến 25/05/2026 và đóng tiền tối đa 02/06/2026.

Nguyên nhân của việc huy động trái phiếu bổ sung nằm ở tính chất tài sản của CII.BOT và BT có chu kỳ thu hồi vốn dài, còn các tài sản bất động sản và đất đai tại Thủ Thiêm cung cấp nguồn dự trữ vốn và cơ hội tái cấp vốn hoặc thế chấp tài sản cho vòng huy động kế tiếp. Tuy nhiên, quy mô phát hành mới có thể tương đương gần 9,8% tổng nợ cuối 2025, làm gia tăng rủi ro pha loãng cổ phiếu nếu lãi suất hoặc tiến độ dự án không được cải thiện.

Trong khuôn khổ dự án BT Thủ Thiêm, ngày 25/03/2026, công ty con TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm tiếp tục nhận bàn giao mặt bằng để triển khai dự án BT, và trước đó CII đã được chấp thuận chào bán công chúng $2.500 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi, với mục tiêu khai thác quỹ đất tại khu vực này. Quỹ đất sạch tại Thủ Thiêm được xem là yếu tố then chốt cho định giá và khả năng mở khóa giá trị trung hạn của mảng bất động sản.

Nhìn chung, cổ phiếu CII được đánh giá là một câu chuyện đầu tư phức tạp xen kẽ giữa tài sản dài hạn và rủi ro vốn cao. Trong ngắn hạn, đòn bẩy và chi phí vốn sẽ là biến số chính, trong khi triển vọng dài hạn phụ thuộc vào tiến độ khai thác quỹ đất Thủ Thiêm và khả năng chuyển hóa các tài sản thành dòng tiền. Đối với nhà đầu tư dài hạn, sự đồng thuận về dòng tiền BOT và thời điểm chuyển đổi trái phiếu sẽ đóng vai trò then chốt cho mức định giá tương lai của cổ phiếu.