Mở “cánh cửa” Living Sector

Thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp đang hình thành tại Việt Nam

Nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội ngày càng khó tiếp cận do giá bất động sản tăng cao, thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê. Theo Savills, mô hình Living Sector – bất động sản nhà ở tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê và lưu trú dài hạn – đang có tiềm năng tăng trưởng mạnh nhờ quá trình đô thị hóa và sự dịch chuyển lao động.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ dịch vụ có xu hướng giảm do một số dự án hạng C quy mô nhỏ rút khỏi thị trường hoặc tạm đóng cửa để cải tạo. Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận nhu cầu ổn định từ khách thuê nước ngoài và sự mở rộng của các khu công nghiệp, cụm công nghệ cao, góp phần củng cố nhu cầu lưu trú dài hạn.

Quy định mới và cơ hội chuyển đổi

Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 26/8/2026 quy định xử phạt hành chính từ 100-130 triệu đồng đối với cá nhân và 200-260 triệu đồng đối với tổ chức khi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, bao gồm kinh doanh văn phòng, spa hoặc cho thuê lưu trú ngắn hạn trái quy định. Điều này thúc đẩy các chủ sở hữu chuyển hướng sang mô hình cho thuê dài hạn chuyên nghiệp.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, nhận định thị trường nhà ở hiện còn phân mảnh, nhưng nhu cầu đối với sản phẩm được quản lý chuyên nghiệp đã hiện hữu, đặc biệt tại những đô thị có hoạt động kinh tế và dòng vốn quốc tế mạnh. Nhà đầu tư cần đánh giá không chỉ giá trị tài sản mà còn năng lực vận hành, duy trì công suất và tạo dòng tiền dài hạn.

Dữ liệu thị trường căn hộ dịch vụ quý III/2026

Theo Avison Young, trong quý III/2026, thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM duy trì sự ổn định với giá thuê trung bình khoảng 40 USD/m2/tháng đối với hạng A và 22 USD/m2/tháng đối với hạng B. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 80% cho hạng A và 75% cho hạng B, nhờ nguồn cầu bền vững từ khách thuê dài hạn.

Tại Hà Nội, giá thuê trung bình đạt 35 USD/m2/tháng (hạng A) và 25 USD/m2/tháng (hạng B), tỷ lệ lấp đầy khoảng 70% và 65%, giảm nhẹ do nguồn cung mới được đưa vào thị trường. Tuy nhiên, nhu cầu thuê không suy giảm mà chỉ phân bổ lại giữa các dự án, phản ánh sự phát triển lành mạnh của phân khúc.

Triển vọng của Living Sector tại Việt Nam

Có 5 phương thức đầu tư chính trong Living Sector: chuyển đổi tài sản gặp khó khăn, chuyển đổi tài sản lỗi thời, phát triển mới, đầu tư nền tảng vận hành thông qua M&A và mua trực tiếp tài sản đã ổn định. Việc kiểm soát chặt hơn các mô hình cho thuê ngắn hạn như Airbnb, homestay cũng mở ra cơ hội cho các chủ sở hữu căn hộ chuyển sang cho thuê dài hạn chuyên nghiệp.

Với nhu cầu ngày càng tăng và khung pháp lý rõ ràng hơn, Living Sector có thể trở thành một kênh đầu tư bất động sản bền vững, tạo dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư trong dài hạn tại Việt Nam.