Thêm cách phân loại tín dụng địa ốc

NHNN điều chỉnh cách tính tín dụng bất động sản

Ngày 16/9, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành Công văn 8509/NHNN-CSTT, theo đó phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay cho nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng sẽ không tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này trong năm 2026. Đây là lần điều chỉnh thứ hai trong năm, sau Công văn 4551/NHNN-CSTT (29/5) đã loại trừ các khoản vay cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất.

Thay đổi này không phải là nới room tín dụng bất động sản trên diện rộng, mà nhằm phân loại cụ thể hơn theo mục đích sử dụng vốn. Các dự án du lịch, nghỉ dưỡng có tài sản là bất động sản nhưng gắn với hoạt động kinh doanh tạo dòng tiền. Theo số liệu của NHNN, dư nợ bất động sản đạt khoảng 5,1 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6/2026, tăng 8,3% so với cuối năm 2025, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Báo cáo của VPBankS cho thấy tăng trưởng tín dụng đang nghiêng về khách hàng doanh nghiệp, đặc biệt trong mảng bất động sản. Cụ thể, dư nợ cho vay doanh nghiệp bất động sản tăng 42,6% tại VPBank, 38,2% tại MB, 19,9% tại Techcombank và 17,9% tại ACB trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, việc loại trừ một số khoản vay khỏi cách tính tăng trưởng không đồng nghĩa với việc nới lỏng tiêu chuẩn cấp tín dụng.

Rủi ro từ dòng tiền và nợ xấu

Theo chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu, với các dự án quy mô lớn, ngân hàng cần đánh giá khả năng tạo dòng tiền và trả nợ trong toàn bộ vòng đời dự án. Đối với bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, giá trị tài sản cao không đồng nghĩa với khả năng trả nợ tốt; nguồn trả nợ phải đến từ doanh thu khai thác. Nếu dự án chậm tiến độ hoặc doanh thu thấp hơn kế hoạch, khoản vay sẽ gặp áp lực.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn hệ thống đã xử lý khoảng 141.400 tỷ đồng nợ xấu. Tỷ lệ nợ xấu nội bảng cuối tháng 6/2026 ở mức 3,31%, giảm từ 3,44% cuối năm 2025. Tuy nhiên, theo VPBankS, ở nhóm 25 ngân hàng niêm yết, nợ nhóm 2 đã tăng từ 1,2% lên 1,4%, trong khi tỷ lệ bao phủ nợ xấu giảm còn 79,1% từ mức 83% cuối năm 2025, cho thấy chất lượng tài sản vẫn cần được kiểm soát chặt chẽ.

Một rủi ro khác đến từ kỳ hạn huy động. Theo VPBankS, dư nợ trung - dài hạn của nhóm ngân hàng tăng 11% trong nửa đầu năm 2026, so với 7% của tín dụng ngắn hạn. Trong khi đó, huy động vốn tăng chậm hơn cho vay, buộc các ngân hàng phải đẩy mạnh phát hành giấy tờ có giá và trái phiếu ngân hàng. VDSC cũng chỉ ra sự khác biệt về chi phí vốn và chất lượng tài sản giữa các ngân hàng, khi Vietcombank có lợi thế về tỷ lệ CASA cao, còn tỷ lệ an toàn vốn (CAR) của VietinBank chỉ ở mức 9,6%, hạn chế khả năng mở rộng tín dụng.

Cuối cùng, tài sản bảo đảm không thể thay thế cho dòng tiền. Ngân hàng cần theo dõi chặt chẽ tiến độ dự án, vốn chủ sở hữu, doanh thu và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Việc phân loại tín dụng cụ thể hơn là cơ hội để nâng cao chất lượng tín dụng, nhưng quyết định cho vay vẫn phụ thuộc vào khả năng thẩm định và quản trị rủi ro của từng ngân hàng.