8 năm, lãnh đạo của 19 doanh nghiệp địa ốc đã 737 lần giao dịch cổ phiếu

TCBS: 737 giao dịch nội bộ tại 19 doanh nghiệp bất động sản trong 8 năm

Công ty Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS) vừa công bố báo cáo về giao dịch của cổ đông nội bộ ngành bất động sản nhà ở, ghi nhận tổng cộng 737 lần giao dịch hoặc đăng ký giao dịch từ đầu năm 2018 đến tháng 9/2026. Theo dữ liệu, tổng giá trị đăng ký mua trong giai đoạn này khoảng 16.100 tỷ đồng, trong khi giá trị đăng ký bán khoảng 26.000 tỷ đồng, tính theo giá đóng cửa tại ngày công bố.

TCBS nhận định giao dịch bán cho tín hiệu rõ ràng hơn so với giao dịch mua. Sau khi người nội bộ tại các doanh nghiệp bất động sản đăng ký bán, cổ phiếu thường giảm trong thời gian sau đó. Trong khi đó, ở chiều mua, xác suất cổ phiếu tăng hoặc giảm gần như tương đương, ngoại trừ khi thị trường chung giảm mạnh thì tín hiệu mua hiệu quả hơn.

Nam Long và Phát Đạt: Những trường hợp điển hình

Nam Long (NLG) là doanh nghiệp có số giao dịch nội bộ nhiều nhất với 132 đợt. Phần lớn các lần lãnh đạo đăng ký mua diễn ra sau khi giá giảm, với mức giảm trung vị 10,2% trong 20 phiên trước giao dịch. Sau 6 tháng, mức tăng trung vị đạt 7,4%, xác suất tăng 62%; sau một năm tăng 12,3%, xác suất 58%. Hai đợt mua lớn của gia đình Chủ tịch vào tháng 3/2020 và tháng 10-11/2022 diễn ra sau khi cổ phiếu giảm 31% và 37-59%, sau đó NLG tăng 36-87% trong 6 tháng.

Phát Đạt (PDR) ghi nhận 11 lần đăng ký mua, với mức tăng trung vị sau 6 tháng là 7,3%, sau một năm 28,1% và sau hai năm 50,6%. Các đợt mua của lãnh đạo vào cuối năm 2018, đầu năm 2019 và cuối năm 2022 đều diễn ra đúng thời điểm, ví dụ Tổng giám đốc Bùi Quang Anh Vũ mua 20 triệu cổ phiếu gần vùng giá thấp, sau đó PDR tăng 56%. Tuy nhiên, đợt mua tháng 11/2021 là ngoại lệ khi PDR giảm 82% sau khủng hoảng trái phiếu.

Ngược lại, khi Chủ tịch Phát Đạt đăng ký bán 88 triệu cổ phiếu vào tháng 9/2025, PDR giảm 39% sau 6 tháng và 53% sau một năm. Các trường hợp khác như Nhà Khang Điền (KDH) và Hoàng Huy (TCH) có số giao dịch hạn chế nhưng cũng cho thấy tín hiệu tích cực sau các lần mua của lãnh đạo.

Kết luận từ báo cáo TCBS

TCBS lưu ý không thể áp dụng một tín hiệu chung cho toàn ngành, nhưng giao dịch của lãnh đạo phản ánh hành vi giao dịch hơn là giá trị của cổ phiếu. Giao dịch bán của Chủ tịch HĐQT hoặc Tổng giám đốc có thể được sử dụng như yếu tố sàng lọc rủi ro. Trong khi đó, giao dịch mua cần được xem xét cùng các yếu tố định giá, tình hình tài chính và diễn biến chung của thị trường.